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Copropriété

FAQ : Répartition des charges d’eau froide décidée par le syndic ?


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Question. Dans une petite copropriété dont je fais partie, un syndic bénévole "impose" depuis toujours une répartition des charges d’eau froide suivant le nombre d’occupants de chaque appartement, l’immeuble.

Le règlement de copropriété dit de façon laconique que l’eau " doit être repartie entre les charges communes générales..." .

L’article 10 de la loi de 1965 semble vague en utilisant le terme "en fonction de l’utilité"

Pourriez vous me dire si j’ai un moyen légal d’avoir une répartition en fonction des tantièmes ?

Réponse. Si les lots sont équipés de compteurs individuels d’eau, la répartition des dépenses est faite d’après la consommation relevée pour chaque local privatif (CA Aix-en-Provence, 13 nov. 1990).

S’il n’existe pas de compteurs individuels, ce qui est semble le cas de votre copropriété, la répartition doit être faite selon le critère de l’utilité : par suite, les locaux qui ne sont pas desservis par la distribution d’eau froide n’ont pas à contribuer aux dépenses (CA Paris 1re ch., 4 oct. 1988).

Pour les autres locaux qui bénéficient du service, on admet que la répartition soit calculée en fonction des tantièmes de copropriété en tant que satisfaisant, finalement, au critère de l’utilité (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990). S’agissant d’un service collectif, les copropriétaires qui n’en bénéficient pas sont dispensés de contribuer à ses dépenses.

Mais un copropriétaire ne peut prétendre s’exonérer du paiement des charges d’eau au motif qu’il dispose de son propre branchement sur le réseau public et qu’il règle directement sa consommation à la compagnie des eaux (CA Paris, 27 sept. 1994).

Dès lors que le règlement de copropriété n’a pas opéré de distinction entre les copropriétaires quant à leur participation aux charges d’entretien, il convient de considérer que chacun des copropriétaires doit participer à proportion de ses tantièmes généraux à la dépense d’entretien de la copropriété. Les charges d’eau doivent donc être réparties au prorata des tantièmes, alors même qu’aucune délibération d’assemblée générale n’a pas prévu l’installation de compteurs divisionnaires pour certains copropriétaires.

Aussi le syndic de votre copropriété ne peut adopter son propre mode de calcul, il est tenu au respect du règlement de copropriété. La répartition au prorata des tantièmes de copropriété, comme indiqué plus haut, satisfait en principe au critère de l’utilité. En toute hypothèse ce n’est pas au syndic d’apprécier.

Vous êtes en droit d’exiger du syndic une répartition conforme au règlement de copropriété. S’il ne le fait pas, le juge des référés devrait ordonner que le syndic respecte le règlement de copropriété et la loi.

À défaut de décision de l’assemblée générale de poser des compteurs individuels d’eau froide dans chaque lot, il est certain que les charges dues à ce titre doivent être calculées suivant les tantièmes de charges générales.

Cependant la clause du règlement de copropriété répartissant les charges de l’eau froide en fonction des tantièmes de propriété des parties communes n’est plus applicable dans la mesure où la pose de compteurs individuels rend la répartition des charges en fonction de la consommation relevée pour chaque lot plus conforme au critère d’utilité posé par la loi qu’une répartition au prorata des tantièmes (CA Aix-en-Provence, 13 nov. 1990).

Pour la consommation de l’eau des parties communes, les frais correspondants constituent des charges générales à répartir selon les tantièmes de propriété quand bien même les lots seraient équipés en compteurs individuels, puisque cette consommation est utilisée pour l’entretien de l’immeuble (CA Paris, 14 janv. 1994).



Date de l'article: 23 avril 2009
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