Office notarial de baillargues, actualité du droit de l'immobilier et de la construction

Pour prétendre à l'usucapion, il faut avoir agi comme un propriétaire

Pierre Redoutey — 2013-05-23T05:37:37Z

Mme X, aux droits de laquelle viennent aujourd'hui les consorts X, a été locataire depuis 1956 et jusqu'en 1965, des auteurs de M. Y, pour une bande de terrain bordant sa propriété lui permettant d'accéder à l'arrière de sa maison ; après la fin du bail, ils ont continué à utiliser ce passage de manière publique ; M. Y, qui a acquis en 2000 la propriété de cette bande de terrain dépendant de la parcelle AM 363, a assigné les consorts X pour les voir condamner à enlever le portail reliant leur propriété à la bande de terrain litigieuse, et à murer cet emplacement.

Après la fin du bail portant sur la bande de terrain, le propriétaire de la maison a continué à utiliser ce passage de manière publique ; le nouveau propriétaire de la bande de terrain a assigné ses voisins pour les voir condamner à enlever le portail reliant leur propriété à la bande de terrain litigieuse, et à murer cet emplacement.

Pour rejeter cette demande et dire que les propriétaires voisins ont acquis par prescription la copropriété de la bande de terrain, la cour d'appel énonce qu'à l'issue du dernier bail expiré le 1er mai 1965, les propriétaires de la maison ont continué à accéder à leur propriété et à la voie publique par cette bande de terrain, et que cet usage, effectué de manière continue, ininterrompue, publique, non équivoque, et sans opposition des auteurs du propriétaire de la bande de terrain, leur a permis d'acquérir la copropriété du passage litigieux.

En statuant ainsi, sans constater que le titre de possession précaire s'était trouvé interverti par la volonté claire de se comporter en propriétaire du passage litigieux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des anciens art. 2237 et 2238 du Code civil .

Référence :
Cass. Civ. 3e, 23 avr. 2013 (pourvoi n° 12-14.348), inédit

Responsabilité du conseil en investissement immobilier non retenue

Pierre Redoutey — 2013-05-14T08:35:31Z

Le conseil en gestion de patrimoine a établi à ses clients une simulation de réduction d'impôt calculée conformément à la loi Scellier-Bouvard sur une durée de neuf ans et s'est chargé de rechercher un prêt pour financer l'acquisition. Or, le contrat de réservation (contrat préliminaire à une vente en état futur d'achèvement VEFA) n'a jamais été signé par le vendeur car il est apparu que l'immeuble rénové dans lequel se trouvait l'appartement objet de l'opération avait été achevé depuis moins de 15 ans révolus à la date envisagée pour la réitération par acte authentique et que dès lors il en résultait une impossibilité de bénéficier de la défiscalisation pour les revenus de 2009.

A l'égard du client, le conseil en gestion de patrimoine n'agissait pas en qualité de mandataire de la société de comercialisation mais en son nom personnel de conseil en gestion. Il a ainsi manqué à son devoir de conseil en proposant dans le cadre d'une opération d'investissement relevant de la loi Scellier-Bouvard, l'acquisition d'un appartement ne permettant pas une défiscalisation sur les revenus de 2009 mais seulement à partir des revenus de 2010.

Par la suite le client n'a pas donné suite au projet et entend être indemnisé au titre des économies d'impôt perdues. Toutefois, les clients ne démontrent pas que leur seul objectif était une économie d'impôt sur les revenus de 2009. En effet, l'intérêt de ce type d'investissement est de réaliser une économie d'impôt sur neuf années et la faute du conseil a seulement eu pour effet de décaler la réduction d'impôt dans le temps. L'avantage fiscal escompté n'était donc ni perdu ni diminué. En outre, le client a refusé une opération alternative permettant une défiscalisation dès 2009. Dans ces conditions, le préjudice invoqué n'est pas la conséquence du manquement du conseil en gestion de patrimoine mais résulte de leur décision de n'accepter aucune des propositions faites, à savoir donner suite au projet initial avec un décalage de quelques mois ou investir dans un autre produit.

La demande d'indemnisation est donc rejetée.

Référence :
Cour d'appel de Douai, Ch. 1, sect. 1, 11 mars 201, arrêt N° 146/2013, RG N° 12/00219

Le propriétaire n'avait pas été convoqué aux cessions du droit au bail

Pierre Redoutey — 2013-05-14T07:12:04Z

Par acte sous seing privé du 4 févr. 2003, Mme G a donné à bail commercial en renouvellement aux époux D, aux droits desquels est venu M. M, pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2002, des locaux situés [...], à destination d'un commerce de boulangerie-pâtisserie.

Par acte sous seing privé du 11 mars 2004, Mme G a donné à bail commercial en renouvellement aux époux D, aux droits desquels est venu M. M, pour une durée de 9 années à compter du 1er juill. 2003, des locaux situés [...] à destination d'un commerce de boulangerie-pâtisserie, confiserie, glaces, traiteur et boissons.

Par acte sous seing privé en date des 29 sept. et 28 oct. 2008, M Habib M a vendu à M. Mohamed A et à Mme Rim A, son épouse, son fonds de commerce exploité au [...].

Le 5 févr. 2009, Mme G, bailleresse, a assigné M. M et M. A en résiliation des baux et constatation de l'occupation sans droit ni titre par M. et Mme A, subsidiairement pour voir constater l'irrégularité de la cession de fonds de commerce intervenue, prononcer l'inopposabilité au bailleur de ladite cession et prononcer résiliation du bail aux torts de M. M.

L'acte de cession du 16 déc. 2008 n'a pu valablement transférer le premier bail, faute de convocation préalable de la bailleresse, prévue dans le bail ; il n'est pas justifié par ailleurs que la cession du second bail, dont la cession avec celle du fonds de commerce était libre, ait été notifiée à la bailleresse. Les cessions sont donc inopposables à cette dernière.

Par ailleurs, les loyers échus couvrant la période du 1er oct. 2008 au 30 juin 2009 n'étaient pas réglés à la date du jugement et aucun règlement n'a été effectué depuis cette date. Le non-paiement réitéré des loyers constitue une infraction suffisamment grave pour voir prononcer la résiliation judiciaire des baux. L'arriéré locatif s'élève à 18.259 euro et l'arriéré d'indemnité d'occupation s'élève à 24.075 euro.

Référence :7
Cour d'appel de Paris, Pôle 5, Ch. 3, 24 avr. 2013, RG N° 11/11931

La dispense d'ouvrir un compte bancaire peut être transmissible

Pierre Redoutey — 2013-05-13T08:57:50Z

Le syndicat des copropriétaires 188-190 avenue Jean Lolive a assigné la société Horizons technologies en paiement d'un arriéré de charges arrêté, après actualisation, au 5 janvier 2007 ; la société Horizons technologies a soulevé le défaut de qualité du syndic pour représenter le syndicat résultant de la nullité de plein droit de son mandat.

La société Horizons technologies a fait grief à l'arrêt d'appel de la débouter de sa demande tendant à voir dire nul le mandat du syndic, alors, selon le moyen soutenu par elle, que seul responsable de sa gestion, le syndic ne peut se faire substituer et doit remplir lui-même le mandat qui lui est confié ; qu'il s'ensuit que les copropriétaires ne peuvent être dessaisis de leur pouvoir exclusif de désignation d'un syndic, par le moyen d'une opération de fusion-absorption ayant pour résultat, après disparition de sa personnalité morale, de lui substituer la société absorbante, personne morale distincte.

Mais ayant relevé que l'assemblée générale du 28 mars 2007 avait, dans une cinquième décision, exprimé sa volonté d'accepter le transfert du mandat de syndic confié à la société Lamy Le Pré au bénéfice de la société Lamy, ce qu'elle pouvait faire " in futurum ", la cour d'appel a retenu, à bon droit, sans dénaturation et abstraction faite d'un motif erroné mais surabondant relatif aux effets de l'opération de fusion sur le mandat du syndic de la société absorbée, que la société Lamy était devenue titulaire de tous les droits et obligations afférents au contrat de syndic conclu avec la société Lamy Le Pré, y compris la dispense d'ouvrir un compte séparé, dans l'état où ils se trouvaient à la date de la réalisation de l'opération de fusion.

Référence :
Cass. Civ. 3e, 24 avr. 2013, N° de pourvoi : 08-14987, cassation partielle, inédit

L'annulation d'une réservation expose le vendeur à des dommages-intérêts

Pierre Redoutey — 2013-05-06T22:59:00Z

La SCI LE CARRE BARBUSSE, VENDEUR, expose que le contrat de réservation est un contrat sui generis qui ne vaut pas vente laquelle est subordonnée à la signature d'un acte authentique alors même que le réservant garde la possibilité pour un juste motif ou une cause légitime, tel le cas en l'espèce du refus émis par le syndicat des copropriétaires, de modifier la consistance de l'immeuble réservé et son prix prévisionnel en le notifiant au réservataire dans l'acte de vente, ce dernier ayant alors la faculté de renoncer à la vente en demandant la restitution de son dépôt de garantie ; elle ajoute qu'aucun préjudice réel et certain n'est démontré par les époux réservataires qui ne peuvent justifier avoir perdu un avantage fiscal seulement hypothétique.

Si le contrat préliminaire de réservation peut avoir un caractère prévisionnel, le réservant a cependant l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi, tout en respectant son obligation de renseignement et d'information.

La SCI LE CARRE BARBUSSE ne démontre pas avoir indiqué aux époux B, acquéreurs, que la réalisation de l'appartement objet du contrat de réservation supposait, la réunion en un seul lot de deux locaux, un appartement de type T3 d'une surface de 55,91 m2 appartenant à la SCI et un local technique le jouxtant, propriété du syndicat des copropriétaires.

La décision de refus du syndicat des copropriétaires de céder le local technique n'est pas produite au dossier et il ressort de l'ensemble des pièces produites que la modification manifestement substantielle, consistant dans la suppression d'une chambre et diminution correspondante de la superficie de l'appartement, a été connue par la SCI LE CARRE BARBUSSE au plus tard dès l'achèvement des travaux réceptionnés le 2 juill. 2008.

Aucune information n'a pourtant été donnée aux acheteurs avant l'envoi par le notaire à leur intention du projet d'acte notarié le 16 oct. 2008, lequel ne prévoyait malgré la réduction de la superficie de l'immeuble, aucune diminution de prix.

La SCI LE CARRE BARBUSSE a par son silence, commis une faute préjudiciable aux époux B, qui s'ils avaient été prévenus dès le mois de juill. 2008 et non en octobre suivant, auraient ainsi pu trouver un autre programme immobilier leur permettant de bénéficier de la défiscalisation escomptée, fixée par la SCI LE CARRE BARBUSSE dans les documents commerciaux remis à ses clients en avr. 2008, à hauteur de 66.374 euro.

La perte de chance de bénéficier d'un tel avantage dès l'année 2008, dans les conditions de la loi Borloo et le remboursement des frais bancaires acquittés en pure perte par les intéressés dans le cadre de leur demande de prêt immobilier à hauteur de la somme de 915 euro, justifient que leur soit allouée une somme de 10.000 euro en réparation du préjudice subi.

Référence :
Cour d'appel de Lyon, Ch. 8, 16 avr. 2013 (RG N° 11/06333)

Détournement d'usage d'un jardin

Pierre Redoutey — 2013-05-06T06:01:00Z

Le lot 10 de la copropriété était décrit comme composé d'un local commercial auquel était attachée la jouissance exclusive et perpétuelle d'un jardin.

Le règlement de copropriété faisait obligation aux copropriétaires qui bénéficiaient de la jouissance exclusive de jardins d'en respecter l'aspect général.

Il a été relevé, en l'espèce, que le jardin avait été transformé en terrasse commerciale. Les copropriétaires précédemment avaient refusé l'utilisation du jardin pour un usage autre que celui prévu au règlement.

Aussi la cour d'appel, statuant en référé a pu retenir que le changement de destination du jardin, non approuvé par les copropriétaires, constituait un trouble manifestement illicite.

Référence ;
Cass. Civ. 3e, 19 déc. 2012 (pourvoi n° 10-15.682 FS-D)

C'est l'assemblée générale et elle seule qui modifie le règlement de copropriété

Pierre Redoutey — 2013-05-05T06:45:59Z

N'a pas donné de base légale à sa décision la cour d'appel oppose aux copropriétaire le règlement de copropriété au motif qu'il a été approuvé à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble, sans rechercher si le règlement de copropriété a été approuvé par une assemblée générale de copropriété.

Pour débouter Mme Y, copropriétaire, de ses demandes, l'arrêt d'appel retient que le projet d'acte de Mme B a été soumis à l'approbation préalable de M. A, que ni celui-ci, ni Mme Y n'ont contesté que le local ascenseur dénommé cave au premier niveau devait constituer une partie commune et que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division qu'il contient ont été approuvés à l'unanimité des deux copropriétaires de l'immeuble.

En statuant ainsi, sans rechercher si le règlement de copropriété avait été approuvé par une assemblée générale, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'art. 26 de la loi du 10 juill. 1965, ensemble l'art. 3 du décret du 17 mars 1967.

Référence :
Cass. Civ. 3e, 24 avr. 2013 (pourvoi N° 12-14.593, arrêt 491), inédit

La garantie financière du syndic avait cessé

Pierre Redoutey — 2013-05-03T09:13:01Z

Les syndicats de copropriétaires des ensembles immobiliers 20 rue de Lesdiguières, 18 rue Lachmann, Le Rabelais et L'Emeraude 28 rue Gay Lussac, ont été victimes de détournements de fonds commis par leur syndic, la société Soges immobilier, mise en liquidation judiciaire le 22 août 1997 ; au cours de l'information pénale ouverte à la suite de ces faits, le juge d'instruction a commis un expert judiciaire ; la SOCAF, qui avait publié la cessation de sa garantie le 4 avr. 1997, a été assignée en remboursement des sommes détournées et condamnée à payer aux syndicats les sommes calculées par l'expert et arrêtées au 22 août 1997.

1/ Il ressort de l'art. 16 du Code de procédure civile que le juge, tenu de faire respecter et de respecter lui-même le principe de la contradiction, ne peut se fonder exclusivement, pour déterminer le montant de l'obligation d'une partie, sur un rapport d'expertise non contradictoire à son égard, dont celle-ci soutenait expressément qu'il lui était inopposable.

Pour condamner la SOCAF à payer aux syndicats les sommes retenues par l'expert, l'arrêt d'appel énonce que le fait que celle-ci n'ait pas participé aux opérations d'expertise, alors que le rapport a été versé aux débats et soumis ainsi à la discussion contradictoire des parties, ne saurait caractériser une atteinte aux principes essentiels du droit.

En statuant ainsi, alors que cette société avait soulevé l'inopposabilité à son égard de l'expertise à laquelle elle n'avait pas été convoquée, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

2/ Pour condamner la SOCAF à garantir l'intégralité des créances des syndicats trouvant leur origine dans les détournements de fonds commis par le syndic, l'arrêt retient que, si cette société justifie bien de la publication de l'avis de cessation de sa garantie dans les Affiches de Grenoble et dans Le Dauphiné du 4 avr. 1997, elle ne démontre pas avoir informé les présidents ou membres des conseils syndicaux, de sorte qu'elle ne peut revendiquer l'opposabilité de sa cessation de garantie au 7 avr. 1997.

En statuant ainsi, alors que les formalités de notification de la cessation de garantie par le garant prévues à l'art. 46 du décret du 20 juill. 1972 ont pour seul effet de déterminer le point de départ du délai de trois mois imparti au créancier pour présenter sa réclamation et sont sans incidence sur la cessation de garantie qui intervient, en application de l'art. 44, alinéa 3, du décret, à l'expiration d'un délai de trois jours francs suivant sa publication dans deux journaux, la cour d'appel a violé l'art. 3. 2 de la loi n° 70-9 du 2 janv. 1970, ensemble les art. 44, 45 et 46 du décret n° 72-678 du 20 juill. 1972, dans leur rédaction applicable en la cause.

Référence :
Cass. Civ. 1re, 24 avril 2013 (N° de pourvoi : 12-15.246), cassation partielle, inédit

Le vendeur a une obligation de résultat

Pierre Redoutey — 2013-05-03T01:39:00Z

La SCI VERSAILLES 21 GALLIENI a fait procéder à la construction d'un ensemble immobilier à usage d'habitation à Versailles. La maîtrise d'oeuvre a été confiée à M. G, architecte, et l'exécution des travaux à l'entreprise SICRA ILE DE FRANCE.

Les divers lots de cette opération, placée sous le régime de la copropriété, ont été vendus en la forme de ventes en l'état futur d'achèvement (VEFA).

Selon acte notarié du 8 oct. 2003, la SCI VERSAILLES 21 GALLIENI a vendu à M. et Mme LE B, un logement à usage d'habitation moyennant le prix de 690.000 euro.

A la suite d'une visite de l'appartement effectuée le 22 juill. 2004, les époux LE B ont adressé une lettre à la SCI VERSAILLES 21 GALLIENI, en faisant notamment état d'une diminution de la hauteur sous plafond de la partie mansardée et de l'impossibilité, de ce fait, d'installer des volets intérieurs ; ils ont sollicité des solutions ou une compensation.

Par lettre du 15 sept. 2004, la SCI VERSAILLES 21 GALLIENI leur répondait que l'écart de surface constaté avec le plan, était compris dans la tolérance prévue dans l'acte de vente (5 %). Elle leur proposait néanmoins et compte tenu par ailleurs de l'impossibilité d'occulter la fenêtre de la chambre 3, une diminution de 1.000 euro HT sur le montant de leurs options et travaux modificatifs. Les acquéreurs ont refusé.

L'obligation pour le vendeur de livrer un appartement conforme à celui qu'il s'est engagé contractuellement à construire est une obligation de résultat.

Toute clause limitant cette obligation essentielle du contrat de vente est donc d'interprétation stricte. Le vendeur est responsable des non conformités par rapport aux documents contractuels (volets battants extérieurs non posés ; superficies inférieures aux cotes annoncées ; sous-dimensionnement des portes) ainsi que des non conformités venant du fait que la toiture a été abaissée pour l'appartement situé au dernier étage de l'immeuble de manière très sensible, provoquant un écrasement sensible des volumes. La clause de tolérance n'est pas applicable dès lors que les non conformités ne sont pas dues à des modifications dictées par des impératifs d'ordre technique et administratif. Etant donné que ces non conformités déprécient l'appartement, le préjudice financier de l'acquéreur doit être évalué à 50.000 euro.

Référence :
Cour d'appel de Versailles, 3e Ch., 24 janv. 2013 (RG n° 08/09085)

Le droit de vote est un droit fondamental mais encore faut-il le faire valoir

Pierre Redoutey — 2013-05-01T22:26:00Z

Les consorts X et autres copropriétaires ont fait à l'arrêt d'appel de refuser d'annuler la délibération de l'AG du 15 déc. 2007 relative à la désignation de la société SNGI en tant que syndic, alors, selon le moyen que le droit pour un copropriétaire de participer à une assemblée générale, notamment en votant, fût-ce au travers du pouvoir qu'il donne, constitue un droit fondamental et toute atteinte entraîne l'irrégularité de l'assemblée générale ; qu'en refusant de statuer de la sorte, sur la base de motifs inopérants, les juges du fond ont violé l'art. 17 du décret du 17 mars 1967.

Mais ayant relevé qu'aucun des deux copropriétaires dont les pouvoirs n'avaient pas été distribués n'avaient engagé une action en contestation de la validité des votes, la cour d'appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision de ce chef.

Référence :
Cass. Civ. 3e, 24 avr. 2013 (pourvoi N° 12-13.330), sera publié