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Vente d’immeuble

Action du sous-acquéreur contre le vendeur initial

Recevabilité



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Le Crédit immobilier d’Alsace (le CIA) a acquis en 1990, de la société CIC, marchand de biens, un terrain dont il a découvert en 1994 qu’il contenait des hydrocarbures. A l’issue de recherches sur l’historique du terrain, Le CIA a diligenté un référé puis a assigné en garantie des vices cachés la commune de Haguenau, propriétaire originaire du terrain sur lequel elle avait exploité une usine de production de gaz de 1863 à 1929 et la Société européenne de supermarchés (la SES) à qui elle avait revendu le terrain en 1956. Le CIA a aussi demandé la condamnation de la commune de Haguenau à lui rembourser les travaux de dépollution en application de la loi du 19 juillet 1976 sur les établissements classés. Le CIA a fait grief à l’arrêt de la cour d’appel de déclarer les juridictions judiciaires incompétentes pour connaître de son action contre la commune de Haguenau, alors, selon lui, que les litiges relatifs à la responsabilité contractuelle encourue par une commune du fait de la vente d’un bien situé sur son domaine privé ressortit à la compétence judiciaire dès lors que le contrat de vente n’a pas pour objet l’exécution d’un service public et ne contient pas de clause exorbitante du droit commun ; le contrat de vente consenti par la commune de Haguenau est un contrat de droit privé portant sur un bien de la commune situé sur son domaine privé et exempt de toute clause exorbitante de droit commun. En retenant la compétence des juridictions administratives pour statuer sur un litige consécutif à cette vente et mettant en cause la responsabilité contractuelle de la commune, la cour d’appel a violé ensemble la loi des 16-24 août 1790, le décret du 16 fructidor an III et le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires. La Cour de cassation répond que le CIA ayant invoqué comme fondement à sa demande, en dehors de la garantie des vices cachés, la responsabilité quasi-délictuelle ou l’obligation légale pour l’auteur d’une pollution de prendre en charge le coût de son traitement en application de la loi du 19 juillet 1976 et du décret du 21 septembre 1977, le moyen manque en fait. Mais, la Haute juridiction, au visa des articles 1641 et 1165 du Code civil, dit que pour rejeter la demande du CIA sur le fondement des vices cachés, l’arrêt de la cour d’appel retient l’efficacité de la clause de non-garantie stipulée dans l’acte de vente de la société SES à la société CIC et son opposabilité à l’action en garantie intentée par le CIA, et énonce que l’action en garantie, exclue et bloquée au niveau d’un vendeur intermédiaire, ne peut pas être envisagée et prospérer contre le vendeur initial, la commune de Haguenau, qu’en statuant ainsi, alors qu’une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire, dès lors qu’aucune clause de non-garantie n’a été stipulée lors de la première vente, la cour d’appel a violé les textes susvisés. Une clause de non-garantie opposable par un vendeur intermédiaire à son propre acquéreur ne peut faire obstacle à l’action directe de l’acquéreur final contre le vendeur originaire. La garantie des vices cachés doit alors être mise en oeuvre à l’intérieur du délai de la prescription extinctive de droit commun fixé à trente ans par l’article 2262 du Code civil. Référence : - Cour de cassation, 3e chambre civ., 16 novembre 2005 (pourvoi n° 04-10.824), cassation partielle

Date de l'article: 11 mars 2006
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