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Bail commercial

De l’incidence de l’ouverture d’une ligne de tram sur le loyer du bail renouvelé (déplafonnement)

Une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.



Le loyer renouvelé d’un bail commercial peut excéder la variation de l’indice national trimestriel du coût de la construction (ICC), en particulier lorsque le propriétaire bailleur peut invoquer une modification notable des facteurs locaux de commercialité (C. com. art. L. 145-33 et L. 145-34).

Dans l’affaire en référence, le bailleur soutenait que la création d’une ligne de tramway passant à proximité du fonds de commerce avait notablement modifié les facteurs locaux de commercialité.

Le débat a donc porté sur l’impact que cette ouverture avait sur le commerce considéré.

Les juges du fond (Cour d’appel) considéraient que pour admettre le déplafonnement du loyer renouvelé, il convenait d’apprécier la modification notable en elle-même et par référence seulement à l’impact qu’elle pouvait avoir sur l’activité commerciale développée ; peu important, si cet impact était constaté, qu’il fût favorable ou défavorable au commerce considéré et ils avaient admis le déplafonnement du loyer.

Le locataire lui faisait valoir que cette nouvelle ligne de tramway avait bouleversé les conditions d’exercice de son activité et plus généralement les conditions d’exercice du commerce dans la rue, notamment du fait de la suppression de places de stationnement devant sa boutique et de la modification du trajet des chalands.

Pour la Cour de cassation, une modification notable des facteurs locaux de commercialité ne peut constituer un motif de déplafonnement du nouveau loyer qu’autant qu’elle est de nature à avoir une incidence favorable sur l’activité commerciale exercée par le preneur.

La Haute juridiction confirme ainsi sa jurisprudence selon laquelle l’appréciation de l’évolution des facteurs locaux de commercialité doit se faire in concreto en fonction de l’intérêt que représente cette évolution pour le commerce.


Référence :
- Cass. Civ. 3e, 14 sept. 2011 (pourvoi n° 10-30.825), cassation
Date de l'article: 14 octobre 2011
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