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FAQ : Financement de la souscription ou de l’achat des parts de SCIAPP ?


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Question. Dans le cadre d’une acquisition d’un locataire HLM en par le biais d’une Société Civile Immobilière d’Accession Progressive à la Propriété, y-a-t il des dispositions particulières pour le financement de cette opération ? Le locataire peut-il avoir recours à un prêt, si oui, quels types de prêts (conventionné ou non) ? Peut-il acheter par le biais d’une "location vente" le règlement de ses loyers peut-il être considèré par le bailleur et ce, pendant une période arrêtée, comme un paiement de son bien....).

Réponse. L’article L. 443-6-2 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) (rédaction L. n° 2006-872, 13 juill. 2006) a institué les sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété (SCIAPP), qui ont pour objet la détention, la gestion et l’entretien des immeubles ayant fait l’objet d’un apport par un organisme d’HLM, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, certains plafonds et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.

Le décret d’application du 26 janvier 2009 prévoit que l’associé locataire d’une SCIAPP bénéficie d’un bail soumis au régime applicable aux locataires d’organismes d’HLM. S’il se retire de la société avant d’avoir acquis le logement qu’il occupe, il peut, en conservant les mêmes conditions de bail quel que soit le montant de ses ressources à la date du retrait, rester locataire de la société ou, en cas de dissolution de celle-ci, de l’organisme d’HLM (CCH, art. R. 443-9-1).

L’associé gérant, indépendamment des demandes d’acquisition dont il peut être saisi, propose à chaque associé personne physique d’acquérir une ou plusieurs parts sociales attachées au lot représentatif de son logement, au moins une fois par an lors de la convocation de l’AG ou à l’occasion d’une consultation écrite. À défaut de réponse dans un délai d’un mois, l’associé est réputé renoncer à l’acquisition de parts. Les parts sociales sont cédées à l’associé pour leur valeur nominale sans indexation ni révision.

Les logements libres de toute occupation compris dans les immeubles apportés aux sociétés civiles immobilières régies par l’article L. 443-6-2 CCH par les organismes d’habitations à loyer modéré sont loués conformément aux dispositions du même article à des personnes physiques qui doivent simultanément acquérir des parts de ces sociétés.

Les textes ne prévoient rien au titre du financement extérieur des loyers au bénéfice des locataires.

Le locataire ne devient propriétaire du logement qu’il occupe qu’après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.

Tout locataire ou tout locataire associé ne peut acquérir des parts d’une SCIAPP que s’il est à jour de toutes ses obligations locatives et, le cas échéant, de celles envers la société civile immobilière.

À la demande des locataires associés, l’associé-gérant d’une société civile immobilière régie par l’article L. 443-6-2 vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée.

Les parts cédées par l’associé-gérant ou par les locataires associés doivent être libres de toute sûreté.

L’organisme d’habitations à loyer modéré, associé-gérant, peut aliéner au profit du locataire associé la totalité des parts du lot représentatif de son logement au terme d’un délai de dix ans à compter de la construction ou de l’acquisition de l’immeuble par l’organisme d’HLM.

L’aliénation de la totalité des parts d’un lot avant le délai défini au quatrième alinéa du présent article peut être autorisée par décision motivée du représentant de l’État dans le département.

Les locataires associés sont tenus de répondre aux appels de fonds en proportion de leurs droits dans le capital. Lorsque le locataire associé ne satisfait pas à cette obligation et après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire, ses dividendes sont affectés en priorité à l’apurement de sa dette envers la société.

En résumé le rythme d’achat est fixé par le locataire. Les sommes capitalisées sont productives d’intérêts garantis par l’organisme HLM propriétaire à l’origine de l’immeuble. En fin de parcours, le locataire ayant acquis la totalité des parts représentatives de son logement en devient propriétaire et entre dans une copropriété classique. Mais il peut aussi renoncer en cours de route et bénéficie à tout moment d’une garantie de rachat de ses parts au prix initial, non indexé.

S’agissant d’un paiement échelonné du prix, comme pour les loyers, un financement extérieur par prêt n’avait pas à être envisagé.



Date de l'article: 31 mars 2009
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