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Bail d’habitation

La fixation du loyer renouvelé quand il était sous-évalué

Réévaluation sur réévaluation vaut.



Est ce qu’une cour d’appel peut se fonder sur la seule constatation que le bailleur a accepté, lors du précédent renouvellement du bail, devant la commission départementale de conciliation, une réévaluation du loyer appliquée par 1/6e sur six ans pour lui dénier la possibilité de soutenir, trois ans plus tard, que le loyer est manifestement sous-évalué ?

En énonçant qu’au moment du renouvellement du bail d’une durée de trois ans, le loyer peut donner lieu à réévaluation s’il est manifestement sous-évalué, la troisième chambre civile de la Cour de cassation ne fait que rappeler la loi, qui ne prévoit pas de restriction au droit du bailleur de prétendre à une nouvelle revalorisation du loyer s’il parvient à démontrer que ce loyer est, à nouveau, manifestement sous-évalué.

La circonstance, relevée par la cour d’appel, que la précédente réévaluation fût toujours en cours s’explique par l’effet impératif de la loi elle-même, qui prévoit expressément que, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % (ce qui était le cas en l’occurrence), la hausse s’applique sur six ans par 1/6e annuel, soit au-delà de la durée du bail lorsque, comme en l’espèce, il s’agit d’un bail de trois ans. De sorte que cet étalement dans le temps, qui, concrètement, aboutissait ici à ce que le loyer revalorisé ne pût atteindre le montant convenu entre les parties que la dernière année de deux baux successifs, s’analysait en une simple modalité de paiement imposée au bailleur. Celui-ci n’ayant pu utilement s’y opposer, on ne pouvait voir dans son accord, comme l’a fait la cour d’appel, l’indice d’un engagement de sa part à ne pas arguer du caractère manifestement sous-évalué du loyer accepté à l’issue du bail.

De plus, la troisième chambre civile ne pouvait approuver une solution comportant le risque de dissuader les bailleurs, peu désireux de se trouver liés pendant six années quelle que soit la durée du bail, de signer un accord sur le montant du loyer devant la commission de conciliation. Une telle position, en effet, était de nature à condamner une procédure que, dans de précédentes décisions, elle s’était efforcée de favoriser.

Sur ce même sujet, deux autres arrêts ont été rendus le même jour par la troisième chambre civile.


Référence :
- Cass. Civ. 3e, 12 oct. 2011 (pourvoi n° 10-21.214), cassation, publié
Date de l'article: 1er février 2012
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