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Protection de l’acquéreur

Quand les états parasitaires sont contradictoires


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L’acte notarié constatant la vente d’un appartement stipulait au profit du vendeur une clause de non garantie des vices cachés susceptibles d’affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d’existence de termites. Le certificat parasitaire annexé à cet acte ne mentionnait pas l’existence de ces insectes.

Après avoir découvert des termites dans l’appartement vendu, les ac quéreurs ont introduit une action en indemnisation contre le vendeur, lequel a appelé le notaire rédacteur en garantie.

La Cour d’appel de Bordeaux, par un arrêt du 8 juill. 2008, a débouté les acquéreurs de leur demande en retenant que la mauvaise foi du vendeur devait être établie pour écarter la clause d’exonération de garantie des vices cachés, et que cette mauvaise foi ne pouvait découler de la seule preuve de la connaissance de la présence des termites. Les juges du fond ont considéré que le vendeur n’avait pas voulu cacher cette présence aux acquéreurs puisque si seul le certificat négatif - concernant exclusivement les lots vendus - avait été annexé à l’acte, le vendeur avait bien remis à son notaire, pour qu’il la remette au notaire rédacteur, une autre attestation, non jointe à l’acte, établie le même jour pour la totalité de l’immeuble, et mentionnant cette fois le passage de termites.

Et la Cour de Bordeaux a limité la condamnation du notaire à la seule réparation du préjudice financier subi par les acquéreurs, en retenant que si la faute du notaire était de nature à avoir empêché les acquéreurs d’apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de l’appartement, elle n’était pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les acheteurs.

La Cour de cassation casse l’arrêt :

D’une part la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne peut s’appliquer au vendeur qui, lors de la conclusion du contrat, a eu connaissance d’un de ces vices.

D’autre part sanctionne les juges du fond pour avoir limité la réparation due par le notaire au seul préjudice financier subi par les acquéreurs, sans avoir recherché si l’ignorance de ces derniers, par la faute du notaire, de la présence de termites n’avait pas aussi retardé l’exécution des travaux de réfection de l’appartement, en particulier en raison de la nécessaire mise en œuvre d’une procédure judiciaire aux fins d’établir la preuve de la présence de termites.


Référence :
- Cass. Civ. 3e, 16 déc. 2009 (pourvoi n° 09-10.540), cassation
Date de l'article: 25 janvier 2010
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