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Maîtrise des sols

FAQ : Construire sur une parcelle en pleine-propriété et une parcelle en nue propriété ?


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Question. J’ai un terrain en zone NB, il a une superficie de 1200 m2. Pour construire dans ma commune, il faut 2000 m².

Puis-je acheter la parcelle du voisin qui est elle aussi en zone NB avec 1000 m² en lui proposant de lui acheter en nue-propriété uniquement.

Le PC pourra-t-il être accordé dans ce cas là ?

Réponse. Nous pensons que, dans le cas que vous exposez, il n’y a pas d’unité foncière entre une parcelle détenue en nue-propriété et une parcelle détenue en pleine propriété.

Ce qui s’oppose, en particulier, à cette unité est que, selon la plupart des auteurs, le droit de construire appartient à l’usufruitier et non pas au nu-propriétaire.

En effet, la répartition des pouvoirs entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, définie par la loi, démontre que l’usufruit emporte naturellement le droit de construire : les droits du nu-propriétaire en cours d’usufruit sont, comme ses obligations, très réduits. Il a le droit d’exiger la conservation de la substance et le respect de la destination du bien par l’usufruitier. L’essentiel des prérogatives actives sur le bien, même dans certains cas le pouvoir de disposition, est dévolu à l’usufruitier. L’article 599, alinéa 1, du Code civil prévoit que "le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire au droit de l’usufruitier". La construction par le nu-propriétaire serait, sans aucun doute, une atteinte aux droits de l’usufruitier de jouir librement du bien, et ce dernier pourrait instantanément faire cesser les constructions par l’action possessoire, à défaut confessoire.

Les textes du Code civil confèrent tous les pouvoirs actifs à l’usufruitier. L’article 578 du Code civil qui définit l’usufruit comme "le droit de jouir des choses comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance", et l’article 597 du même code prévoit que l’usufruitier "jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même". L’usufruitier a tout pouvoir sur le bien, les mêmes pouvoirs qu’un plein propriétaire, à condition d’en conserver la substance et d’en respecter la destination, mais la construction par l’usufruitier n’altère pas la substance du terrain. Un arrêt de la Cour de la cassation rendu à propos de l’article 599 alinéa 2 du Code civil, précise que la construction par l’usufruitier est une amélioration.

Aussi une personne ayant l’usufruit des deux parcelles, dans votre exemple, serait habilitée à construire et rien ne devrait lui interdire d’obtenir un permis de construire sinon la fraude en vertu de l’adage ou règle"fraus omnia corumpit". Ce ne serait pas le cas pour le nu-propriétaire même partiel.



Date de l'article: 5 mai 2009
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