Responsabilité du notaire au regard de la loi Carrez

Il convient comme l'ont fait les premiers juges d'écarter en premier lieu le grief fait à madame B.-B., notaire, tiré de la contradiction figurant page 4 de l'acte dressé le 22 avril 2013 ; en effet s'il est constant qu'après avoir énuméré les lots en mentionnant leur superficie soit 209,65 m² pour le lot n°7 et 104,29 m² pour le lot n°8, le notaire précise le paragraphe plus loin que celle ci est respectivement de 209,65 m² pour le lot n°7 et de 209,65 m² pour le lot n°8, il s'agit là d'une erreur purement matérielle qui n'était pas susceptible de tromper les acquéreurs fussent-ils non professionnels ni de compromettre l'efficacité de l'acte. D'une part les représentants de la Sci Beth Immobilier pouvaient se faire communiquer l'état descriptif de division établi en octobre 2012 dans lequel il est fait référence aux métrés exacts (quoique non conformes aux prescriptions de la loi Carrez) des lots, métré qui est par ailleurs repris dans l'acte de vente en page 23 sous le paragraphe 'Garantie de superficie'.

Pour le surplus il est constant que tant dans l'état descriptif de division, que dans l'acte de vente, madame B. B. a repris les surfaces énoncées dans le document émanant de la société Logis Expertise assorties de la mention d'un métré 'établi conformément aux prescriptions de la loi Carrez par M. D. architecte, et repris par la société Logis Expertise, dont le détail est demeuré ci-annexé'.

Toutefois si le notaire doit, avant de dresser un acte, procéder à la vérification des faits et des conditions nécessaires à son utilité et efficacité et est tenu d'un devoir de conseil envers ceux qui sollicitent son ministère, sa responsabilité n'est engagée lorsqu'il a reçu cet acte en l'état de déclarations erronées d'une partie, que s'il est démontré qu'il disposait d'éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude et partant qu'il avait conscience de la difficulté.

Ce n'est pas le cas en l'espèce : Le document établi par la société Logis Expertise a été communiqué au notaire par le gérant de la Sarl Domaine d'Escos pour l'établissement de l'acte descriptif de division, puis pour l'acte de vente, plus de trois années après sa réception et sans qu'entre temps, lui-même, n'ait jamais douté du fait qu'il contenait un métré conforme à la loi Carrez alors qu'une simple relecture du rapport de l'architecte D. aurait suffi à le convaincre du contraire.

Le gérant de la SCI Beth Immobilier avait lui aussi la possibilité, dans le cadre des pourparlers préalables à la vente de se faire communiquer par le vendeur le travail de l'architecte auquel il est fait référence dans le document de la société Logis Expertise et ne peut donc reprocher à posteriori au notaire auquel aucun signal d'alarme n'avait été adressé, de ne pas avoir lui-même vérifié le contenu de cet acte.

Par ailleurs le fait que le notaire rappelle dans le paragraphe 'propriété et jouissance' que le lot n°7 faisait l'objet d'un bail commercial en cours d'exécution ne permet pas de démontrer qu'il aurait été tenu d'examiner pour le compte des parties, qui avaient toutes les deux la compétence et les capacités de le faire elles-mêmes, le détail des clauses contenues dans cet acte pour y découvrir au sujet du lot concerné une superficie incompatible avec celle qui était mentionnée dans l'acte de vente. Du reste après que le notaire ait rappelé le montant du loyer commercial, la fin du paragraphe dont s'agit précise expressément que 'l'acquéreur déclare dispenser le notaire de relater aux présentes les autres charges et conditions de ce bail'.

Enfin la seule obligation des notaires en matière de Loi Carrez est d'attirer le plus expressément possible l'attention des parties sur les conséquences du régime institué par ladite loi et maître B.-B. a, à cet égard, rempli ses obligations comme en témoigne les mentions figurant à son acte page 23, l'argument tiré par le conseil de la Selarl F. L. de l'obligation de vigilance renforcée pesant sur la notaire en raison des liens familiaux qui la lieraient à l'une des parties, ne reposant que sur de simples allégations dépourvues de preuve.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les recours en garantie formulés contre le notaire par la Sci Beth Immobilier et la Sarl Domaine d'Escos représentée par son mandataire liquidateur.