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Bail commercial

Prise en compte de l’activité du sous-locataire pour déplafonner le loyer


Mme X, M. Y et la société Foncière du littoral méditerranéen, propriétaires à Cannes d’un immeuble à usage commercial donné à bail à la société Mac Donald’s France et pour partie sous loué à la société le Grand Café, ont assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux pour voir fixer le loyer du bail renouvelé.

Pour dire que l’évolution notable des facteurs locaux de commercialité au cours du bail écoulé ne pouvait justifier le déplafonnement du loyer, l’arrêt de la cour d’appel a retenu, d’une part, que l’augmentation du nombre de congressistes dans la ville n’avait pas présenté d’intérêt pour le commerce de restauration rapide exploité par la société Mac Donald’s France, d’autre part, que l’activité de la sous locataire ne devait pas être prise en considération pour déterminer l’intérêt d’une modification notable de certains des éléments de la valeur locative.

En statuant ainsi, alors que l’intérêt que présente une telle modification doit être appréciée au regard de la ou des activités commerciales exercées dans les locaux loués, sans qu’il y ait lieu d’exclure de cet examen l’activité d’un sous locataire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé au visa de l’article L. 145-34 du Code de commerce.

On sait qu’en cas de renouvellement du bail commercial, le loyer renouvelé peut être déplafonné et fixé à la valeur locative, sans application d’un indice, si l’une ou l’autre des parties prouve que des modifications notables sont intervenues au cours du bail expiré (art. L. 145-34 du Code de commerce).

Ainsi et certainement la première fois, la Cour de cassation accepte de prendre en compte l’activité exercée par le sous-locataire des locaux commerciaux pour apprécier l’évolution des facteurs de commercialité. Il conviendrait donc et ce serait la nouvelle règle de se référer à l’activité du bail, qui est plus large que celle exercée par le preneur, puisqu’elle englobe également l’activité du sous-locataire.


Référence :
- Cass. Civ. 3e, 8 déc. 2010 (pourvoi n° 09-70.784), cassation, publié au Bull. III
Date de l'article: 11 janvier 2011
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