Action en délivrance d'un bien conforme ou action en garantie des vices cachés

Selon acte notarié reçu le 28 février 2014 madame D. C. a acquis des époux L., moyennant le prix de 203.000 EUR, un bien immobilier situé au [...].

Il était, notamment, stipulé dans un paragraphe relatif à l'assainissement (pages 24 et 25/31):

"Le vendeur précise :

- que l'immeuble présentement vendu n'est actuellement pas desservi par un réseau collectif d'assainissement public, ainsi au surplus que cela résulte du certificat d'urbanisme sus-relaté et de l'attestation également sus-relatée délivrée par monsieur le maire de Souesmes le 29 janvier 2014.

- que l'immeuble comporte une installation d'assainissement non collectif consistant en une fosse septique toutes eaux.

- que conformément aux prescriptions de l'article L 1331-11-1 du code de la santé publique il a fait procéder à un contrôle de ces installations par le cabinet AEDI précité, le 12 décembre 2013, qui a délivré un rapport :

a) dont les conclusions sont les suivantes : conclusion : filière d'assainissement incomplète // priorité de réhabilitation de la filière ANC:2 // dispositif nécessitant des travaux et/ou intervention

b) duquel il résulte notamment ce qui suit littéralement rapporté : (...)

Conclusions du contrôle : filière conforme, satisfaisante : non // filière inexistante ou incomplète : oui // dégradations importantes constatées : non // filière notablement sous-dimensionnée // nuisances constatées : non / /filière à l'origine d'une pollution et/ou d'un problème de salubrité publique : non / /autres : sans objet.

Un compte-rendu du contrôle de conformité et un croquis des installations sont joints audit rapport, le tout étant demeuré ci-annexé après mention (...)".

Exposant qu'au cours de l'été 2015, à l'occasion de travaux de rénovation du bien acquis nécessitant notamment l'enlèvement du revêtement du sol d'une pièce qu'elle souhaitait transformer en chambre à coucher, elle a découvert l'existence d'un regard non déclaré dégageant une odeur nauséabonde, et, par ailleurs constaté l'absence de fosse toutes eaux pourtant déclarée, ce qu'elle a fait constater par huissier, et qu'elle a vainement demandé à ses vendeurs une prise en charge des travaux destinés à réparer ces désordres, madame D. C. les a assignés en paiement de la somme de 20.264,54 EUR 'valant restitution d'une partie du prix de vente au titre de la garantie légale des vices cachés', sollicitant en outre la réparation du préjudice d'agrément qu'elle estime avoir subi.

Par jugement contradictoire rendu le 9 novembre 2017 le Tribunal de grande instance de Blois a, en substance et sans assortir sa décision de l'exécution provisoire, débouté madame D. C. de sa demande fondée sur la garantie des vices cachés en la déboutant de ses demandes de restitution partielle du prix de vente et de dommages-intérêts et, rejetant toutes autres demandes, l'a condamnée à verser aux époux L. la somme de 1.200 EUR en application de l'article 700 CPC en lui faisant supporter les dépens.

L'article 1641 du Code civil fondant l'action et qui pose les conditions de fond de la garantie impose la réunion de quatre conditions pour sa mise en oeuvre, à savoir: un vice inhérent à la chose, un vice qui doit rendre la chose impropre à son usage, un vice antérieur à la vente et enfin un vice caché.

Le vice doit s'apprécier, in abstracto, par rapport à l'usage normal que l'on peut attendre de la chose ; ayant acquis un bien dont il était expressément précisé dans l'acte de vente qu'il n'était pas desservi par un réseau collectif d'assainissement public, que la filière d'assainissement était incomplète, que le dispositif nécessitait des travaux de réhabilitation partielle par rapport aux normes actuellement en vigueur, l’acquéreur ne peut prétendre, invoquant la découverte d'un regard ou l'absence d'une fosse toutes eaux que ces éléments, qui n'affectent que des éléments secondaires d'un bien vendu comme nécessitant une réhabilitation, rendent l'immeuble impropre à l'usage que l'on peut normalement attendre d'un tel bien.

Les actions en garantie des vices cachés et défaut de délivrance d’une chose conforme ne sauraient être confondues, ainsi que cela résulte d'ailleurs de la doctrine de la Cour de cassation (notamment : Cass. 1re civ., 28 octobre 2015, pourvoi  n° 14-18.771) ; les manquements de conformité au contrat en ce qu'il tendent à sanctionner la délivrance d'une chose ne répondant pas aux spécifications contractuelles pour un usage convenu relèvent de la défaillance contractuelle tandis que l'action en garantie des vices cachés tend à préserver l'acheteur d'un événement imprévisible distinct de l'inexécution de ses obligations par le vendeur tenu de garantir une chose inapte à son usage normal ; bien que l’acquéreur poursuive le paiement d'une même somme sur chacun de ces fondements juridiques, il exerce une action estimatoire en sollicitant, comme il le fait, la restitution d'une partie du prix de vente dans le cadre de son action en garantie des vices cachés alors que son action fondée sur la délivrance non-conforme tend à obtenir le paiement de dommages-intérêts du fait de l'inexécution partielle du contrat ; il suit de là que les époux vendeurs sont fondés en leur fin de non-recevoir tirée de sa nouveauté en cause d'appel de la demande fondée sur le défaut de délivrance d'une chose conforme.