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Le 17 décembre 2012
La seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
La société Miraphisa, propriétaire d'une maison d'habitation, prise pour partie à bail par les époux X, a délivré à chacun des locataires un congé avec offre de vente portant sur la totalité de l'immeuble au prix de 686.000 euro ; les preneurs ont quitté les lieux ; ultérieurement, la société a vendu au prix de 266.000 euro à la société civile immobilière Kaloo les lots précédemment donnés à bail aux époux X ; ces derniers ont assigné les deux sociétés en nullité de la vente réalisée en méconnaissance de leur droit de préemption.
Pour déclarer irrecevable cette demande, l'arrêt d'appel a retenu que la nullité de la vente prévue par l'art. 15-II de la loi du 6 juill. 1989 n'étant que relative, il appartient à celui qui la demande de justifier de son intérêt à agir, que le seul intérêt que les époux X peuvent tirer de la nullité qu'ils invoquent est de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée, qu'en se contentant de demander qu'il soit dit que la société devrait leur proposer à la vente le bien immobilier dans les conditions préférentielles proposées à la SCI, sans s'engager à acheter ce bien et sans justifier de ce qu'ils se seraient portés acquéreurs de l'appartement si le bailleur leur avait proposé sa vente au prix de 266.000 euro, les époux X non seulement ne proposent pas de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée mais encore manquent à la preuve de leur capacité d'acheter.
En statuant ainsi, alors que la seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit, la cour d'appel, qui a fait dépendre la recevabilité de l'action des époux X, tendant à la nullité de la vente réalisée au mépris de leur droit de préemption, de la preuve de leur capacité financière à l'exercer, a violé l'art. 15-II, al. 4, de la loi du 6 juill. 1989, ensemble l'art. 31 du Code de procédure civile.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente.
La société Miraphisa, propriétaire d'une maison d'habitation, prise pour partie à bail par les époux X, a délivré à chacun des locataires un congé avec offre de vente portant sur la totalité de l'immeuble au prix de 686.000 euro ; les preneurs ont quitté les lieux ; ultérieurement, la société a vendu au prix de 266.000 euro à la société civile immobilière Kaloo les lots précédemment donnés à bail aux époux X ; ces derniers ont assigné les deux sociétés en nullité de la vente réalisée en méconnaissance de leur droit de préemption.
Pour déclarer irrecevable cette demande, l'arrêt d'appel a retenu que la nullité de la vente prévue par l'art. 15-II de la loi du 6 juill. 1989 n'étant que relative, il appartient à celui qui la demande de justifier de son intérêt à agir, que le seul intérêt que les époux X peuvent tirer de la nullité qu'ils invoquent est de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée, qu'en se contentant de demander qu'il soit dit que la société devrait leur proposer à la vente le bien immobilier dans les conditions préférentielles proposées à la SCI, sans s'engager à acheter ce bien et sans justifier de ce qu'ils se seraient portés acquéreurs de l'appartement si le bailleur leur avait proposé sa vente au prix de 266.000 euro, les époux X non seulement ne proposent pas de se substituer à l'acheteur et de procéder à l'achat du bien aux conditions de la vente querellée mais encore manquent à la preuve de leur capacité d'acheter.
En statuant ainsi, alors que la seule méconnaissance du droit de préemption que le locataire tient de la loi elle-même suffit à rendre recevable son action destinée à faire respecter ce droit, la cour d'appel, qui a fait dépendre la recevabilité de l'action des époux X, tendant à la nullité de la vente réalisée au mépris de leur droit de préemption, de la preuve de leur capacité financière à l'exercer, a violé l'art. 15-II, al. 4, de la loi du 6 juill. 1989, ensemble l'art. 31 du Code de procédure civile.
Référence:
Référence :
- Cass. Civ. 3e, 14 nov. 2012 (N° de pourvoi : 11-22.433), cassation, non publié au bulletin