Alerter sur les risques d'un achat immobilier en défiscalisation

En vue de réaliser une opération de défiscalisation, M. et Mme X sont entrés en relation avec M. Y, conseiller en gestion de patrimoine au sein de la société Stratégie et investissement, lequel, au terme d'études personnalisées, leur a proposé d'investir dans un programme de réhabilitation d'un immeuble en copropriété dénommé "Hôtel Castanier Laporterie" et présenté comme éligible au dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962 ; par acte authentique du 20 décembre 2001, ils ont acquis de la société Yveco finance patrimoine un des lots de cette copropriété, pour un prix comprenant le coût de l'achat du bien et celui des travaux de réhabilitation, dont le financement a été assuré au moyen de deux prêts immobiliers constatés dans le même acte notarié ; l'entreprise principale chargée de la réalisation des travaux a été placée en liquidation judiciaire.

Soutenant avoir réglé en pure perte une certaine somme à titre d'avances sur travaux, M. et Mme X ont assigné en réparation de leur préjudice financier et de leur manque à gagner la SCP notaire ayant reçu l'acte de vente, ainsi que M. Y et la société Stratégie et investissement, pour manquement à leurs obligations d'information et de conseil.

Au visq de l'art. 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l'art. 1382, devenu 1240 du même code :

Pour écarter l'existence d'un lien de causalité entre, d'une part, le défaut d'information et de conseil du notaire et de la société Stratégie et investissement sur l'absence d'obtention, au moment de la vente, du permis de construire et de l'autorisation spéciale de travaux, d'autre part, le préjudice tenant à l'échec de l'opération immobilière défiscalisée à laquelle M. et Mme X avaient souscrit, l'arrêt retient que lesdites autorisations ont été en définitive obtenues et que l'opération n'a échoué qu'en raison de la défaillance des entreprises de travaux.

En statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si la circonstance que la vente avait été conclue avant la délivrance du permis de construire et de l'autorisation préalable des travaux, n'était pas de nature à alerter le notaire et le conseiller en patrimoine sur le risque lié à la faisabilité juridique et financière de cette opération de défiscalisation immobilière, de sorte qu'il leur incombait d'en informer M. et Mme X, lesquels, ayant eu la volonté de s'engager dans une opération parfaitement sécurisée, auraient pu, étant informés et conseillés, renoncer à cet investissement, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés.