Annulation de la saisie immobilière, faute de régularité de l'avenant au prêt

 

Il n'est pas contesté que l’acte authentique de prêt auquel se réfère le commandement aux fins de saisie immobilière signifié à monsieur X est constitutif d’un titre exécutoire .

En revanche le débiteur saisi conteste l’exigibilité de la créance fondant les poursuites, en maintenant en cause d’appel que l’avenant au prêt immobilier consenti le 8 janvier 2008 comportait deux modifications majeures, la première qui consistait à désolidariser sa concubine du prêt dès lors qu’elle n’était plus propriétaire de l’immeuble, et la seconde qui consistait à revoir les modalités de remboursement puisqu’il remboursait seul le prêt .

Il prétend que les conditions particulières de l’avenant indiquaient expressément que les conditions particulières du prêt étaient modifiées dans les termes suivants : " taux d’intérêt : 4,65 %, durée restant à courir : 202 mois au 4 mars 2011, montant de l’échéance : 382,89 €, frais de dossier : 700 € ", précisant avoir toujours respecté les termes de cet avenant et n’avoir rencontré de difficulté qu’à compter du mois de janvier 2016, lorsque la banque lui a demandé de régler 513,60 € par mois .

Il reproche au premier juge d’avoir fait une analyse erronée de cet avenant, en faisant valoir que celui-ci constitue un nouveau contrat de prêt immobilier comportant des conditions particulières modifiées, considérant que les mentions selon lesquelles « il n’entraîne pas modification des garanties consenties dans le contrat de prêt initial » et « les autres clauses du contrat sont maintenues » ne peuvent faire abstraction des conditions particulières clairement spécifiées comme modifiées .

Il relève que l’offre d’avenant au prêt émise par la banque ne contenait ni tableau d’amortissement ni taux effectif global du crédit, alors que ces informations sont obligatoires en vertu de l’art. L 312-8 du Code de la consommation, ajoutant que la banque reconnaît n’avoir transmis le nouveau tableau d’amortissement que le 8 juin 2011, ce qui rend cette transmission parfaitement irrégulière car non conforme aux dispositions de l’art. L 312-4-1 du code précité.

Il estime enfin que la preuve que l’analyse de la banque retenue par le premier juge est erronée résulte des courriers que lui a adressés le prêteur au début de l’année 2017, qui mentionnent des échéances impayées de montants très variables ;

La banque prêteuse, intimée, soutient que le montant de l’échéance mensuelle de remboursement du prêt de 75. 750 € n’a pas été modifié par l’avenant car la mensualité de 382,89 € correspondait à la première période de remboursement et au tableau d’amortissement initial ;

Elle précise que, le 8 juin 2011, elle a envoyé un nouveau tableau d’amortissement à l’emprunteur, tenant compte de la réduction de la prime d’assurance .

Elle ajoute que l’avenant du 28 mars 2011 avait pour seul objet la désolidarisation du prêt de madame Y et en aucun cas une renégociation des conditions de ce prêt, de sorte que c’est à tort que l’appelant revendique l’application des dispositions de l’article L312-14-1 du code de la consommation relatives à la renégociation d’un contrat de prêt immobilier .

Elle indique qu’elle n’a pas satisfait aux exigences formelles de la rédaction d’un avenant portant sur les conditions du prêt car aucune clause contractuelle n’était modifiée, à l’exception de la solidarité du co-emprunteur .

Elle ajoute que la thèse du débiteur saisi est arithmétiquement fausse car si l’on admet qu’il était redevable, à la date de l’avenant, de 202 échéances mensuelles de 382,89 € au taux de 4,65 %, il serait redevable in fine de 45 539,11 € .

Elle prétend avoir régulièrement prononcé la déchéance du terme du prêt car l’emprunteur ayant cessé d’alimenter son compte bancaire, il était redevable d’un arriéré de mensualités de 2 175,90 € au 4 octobre 2017 .

L’acte authentique de prêt reçu le 8 janvier 2008 prévoyait expressément une faculté de modulation de la durée de remboursement soumise à l’approbation préalable de la banque et qui devait faire l’objet d’un avenant spécifique signé par l’emprunteur .

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’art. L312-14-1 du Code de la consommation, dans sa version applicable au contrat litigieux, qu’en cas de renégociation de prêt immobilier, les modifications au contrat de prêt initial sont apportées sous la seule forme d’un avenant qui comprend, d’une part, un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance le capital restant dû en cas de remboursement anticipé et, d’autre part, le taux effectif global ainsi que le coût du crédit calculés sur la base des seules échéances et frais à venir, l’emprunteur disposant d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception des informations mentionnées ci-dessus .

Si l’objet de l’avenant litigieux signé le 28 mars 2011 par M. X et Mme Y, co-emprunteurs, était la désolidarisation de madame Y, l’acte stipulant que monsieur X assurerait seul la responsabilité du prêt, l’avenant prévoyait expressément, en lettres capitales et en gras, soulignées, que les conditions particulières du prêt étaient modifiées, le taux d’intérêt étant maintenu à 4,65 %, la durée restant à courir étant de 202 mois au 4 mars 2011, le montant de l’échéance étant fixé à 382,89 € et les frais de dossier à 700 € .

Contrairement à ce qu’affirme la banque, la signature de cet avenant était soumise au formalisme simplifié de l’article L312-14-1 du code de la consommation et l’acte aurait dû comporter un échéancier des amortissements qui aurait alors informé l’emprunteur que la mensualité de 382,89 € prendrait fin au 4 février 2016 et non au terme des 202 mois comme mentionné par l’avenant, ledit tableau d’amortissement n’ayant été adressé à l’emprunteur que le 8 juin 2011 .

La banque qui s’est dispensée du respect de ces dispositions légales impératives ne peut sérieusement soutenir qu’il est nécessaire de rechercher quelle était la commune intention des parties lors de la signature de l’avenant .

Engageant sa responsabilité en l’absence de sanction spécifique prévue par le texte d’ordre public, elle doit supporter les conséquences de la rédaction imparfaite et incomplète de l’avenant litigieux.

Force est de constater qu’à la date du prononcé de la déchéance du terme, le 13 octobre 2017, monsieur X était à jour du remboursement du prêt dans les conditions fixées par l’avenant du 28 mars 2011, ayant, depuis cette date, honoré les mensualités de 382,89 € prévues par l’acte .

C'est donc à tort que le prêteur a prononcé la déchéance du terme, en l’absence de manquement par l’emprunteur à ses obligations contractuelles .

A la date de délivrance du commandement aux fins de saisie immobilière, la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne ne justifiait donc pas d’une créance liquide et exigible et il convient dès lors d’annuler ce commandement signifié le 12 janvier 2018, ainsi que l’ensemble de la procédure de saisie immobilière en découlant .

La demande de déchéance du droit aux intérêts formée par l’appelant devient sans objet, l’évaluation du montant de la créance fondant les poursuites ne relevant des attributions du juge de l’exécution que dans le cadre de la procédure de saisie .