L'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis énonce en particulier que chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix pour les votes aux assemblées générales correspondant à sa quote-part dans les parties communes.
L'article 43 de la même loi dispose que toute clause contraire aux dispositions des articles notamment 6 à 37 de la loi sont réputées non écrites, de sorte que les dispositions de l'article 22 d'ordre public ne peuvent être transgressées, sans avoir à démontrer l'existence d'un grief.
L'assemblée générale du 16 décembre 2014 mentionne un total de référence pour l'ensemble des copropriétaires constituant le syndicat de 53 707 tantièmes.
Le tableau des tantièmes de parties communes pour les lots de la copropriétémentionne un total général dans une situation nouvelle mais sur un document non daté de 53 726 tantièmes.
L'assemblée générale annuelle précédente du 21 septembre 2013 mentionne la référence à un nombre total de 53 456 tantièmes.
Les feuilles de présence des assemblées aujourd'hui en litige du 23 mars et du 19 septembre 2015 mentionnent la même référence de tantièmes totaux de 53 707.
La différence de 19 tantièmes avec le total de 53 726 du document non daté pourrait correspondre avec l'affectation de 19 tantièmes à un lot 608 vendu par le syndicat des copropriétaires aux époux M. sur l'acte de vente que le syndicat produit.
La cour observe que l'acte de vente mentionne une date du 24 février 2015 constituant l'avis de mutation au syndic prévu par l'article 20 de la loi de 1965, que cependant le total de 53 726 tantièmes intégrant ce lot supplémentaire n'est pas celui mentionné dans les assemblées générales pourtant postérieures du 23 mars et du 19 septembre 2015, que le syndicat des copropriétaires ne donne aucune explication sur la différence de tantièmes entre les assemblées générales de 2013 et 2014.
La cour en déduit en application des dispositions d'ordre public de l'article 22 de la loi du 10 juillet 1965 la nullité des trois assemblées générales successives en litige, en l'absence de document probant produit par le syndicat des copropriétaires pour justifier de l'évolution des tantièmes de copropriété au regard du total de référence mentionné pour chaque assemblée générale.
La cour ajoute que même si la différence de tantièmes de quote-part de parties communes est extrêmement minime, et n'a pu avoir aucune incidence sur le résultat des votes de l'assemblée générale, le non-respect qui en découle de la règle d'ordre public qui détermine le nombre de voix par la quote-part des parties communes affectait nécessairement la validité de l'assemblée générale.
À titre de moyen surabondant, la nullité de la première assemblée générale contestée du 16 décembre 2014 affecte nécessairement la validité des deux assemblées suivantes en litige, dans la mesure où elles ont été convoquées et se sont déroulées sous l'égide de l'organisation d'un syndic dont la désignation par une résolution de l'assemblée du 16 décembre 2014 jusqu'au 30 septembre 2016 est rétroactivement non valide.
- Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 24 novembre 2020, RG n° 18/05353