Annulation d'une vente dont le rez-de-chaussée est enterré

Julien et Sonia ont acquis de Elsa suivant promesse de vente du 12 novembre 2009 régularisée par acte authentique du 1er mars 2010 une maison d'habitation sise à Fabrezan, moyennant le prix de 120.000 EUR. Ayant subi des infiltrations d'eau de manière répétée entre 2010 et 2011, les achzteurs ont sollicité l'instauration d'une mesure d'expertise en référé. L'expert a déposé son rapport le 26 septembre 2011.

Par acte d'huissier en date du 6 février 2012, les acheteurs ont fait citer leur venderesse en annulation de la vente et indemnisation de leurs préjudices.

La maison acquise est une habitation ancienne, construite à flanc de rocher et dont le rez-de-chaussée est entièrement enterré. Les constats d'huissier établissent que la maison est pénétrée d'humidité et de ruissellements. L'expert judiciaire a constaté que les surfaces étaient saturées d'eau malgré le temps sec. L'intensité et la fréquence de ces désordres, qui sont survenus à trois reprises dans une commune classée en zone inondable et confrontée régulièrement à de forts épisodes pluvieux, rendent la maison impropre à sa destination. Ces pénétrations d'eau n'étaient pas visibles pour les acquéreurs profanes puisque ni l'expert lors de son accédit ni les témoins sollicités n'ont relevé la présence de remontées humides ou de ruissellements lors de leurs visites des lieux.

La venderesse n'est pas fondée à opposer la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés prévue dans l'acte de vente. En effet, pendant les cinq années d'occupation, elle n'a pu ignorer ces désordres, puisqu'elle a mis en oeuvre dans le cellier et la salle de bain un ouvrage d'étanchéité. Sachant que les travaux d'étanchéité entrepris n'avaient pu y remédier efficacement, a décidé, au moment de la vente, de compléter ce dispositif par la mise en place d'un drain destiné à collecter les eaux de ruissellement de la cuisine. Il n'est pas douteux que les acquéreurs, dont la fille de deux ans était atteinte d'une cardiopathie sérieuse et d'asthme du nourrisson au moment de la vente, n'auraient pas acquis la maison s'ils avaient connu l'existence de ces résurgences et ruissellements. Il sera par conséquent fait droit à leur demande de résolution de la vente.

Les désordres ont rendu inutilisables la plupart des pièces du rez-de-chaussée et ont endommagé certains meubles et effets appartenant aux acquéreurs qui n'ont pu jouir normalement de leur maison. Ce trouble qui a duré six mois sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 2 250 EUR correspondant à une juste indemnité de 375 EUR par mois. Les acquéreurs ont investi du temps et de l'argent pour réaliser des travaux d'embellissement et qu'ils souhaitaient y demeurer avec leur enfant en bas âge, atteint d'une cardiopathie sérieuse et d'asthme du nourrisson. Ils ont dû entreprendre des démarches judiciaires longues et coûteuses pour faire reconnaître leur droit et ils ont dû souffrir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure pendant plus de quatre années. Leur préjudice moral sera justement réparé par l'allocation d'une indemnité de 10 000 EUR. Les acquéreurs justifient avoir investi une somme totale de 21 037 EUR dans le matériel et les matériaux nécessaires aux travaux d'embellissement, il doit être déduit de cette somme le coût des matériels non périssables. Le montant de l'indemnité doit être limité à la somme de 19 950 EUR.. Concernant le coût de la main-d'oeuvre, il doit être limité à la valeur d'un SMIC mensuel net pendant trois mois, soit 4 400 EUR.