Annulation VEFA défiscalisation et prêt. Les restitution et indemnisation conséquentes

Monsieu et madame ont, par acte notarié, acquis d'une SCI, en l'état futur d'achèvement (VEFA), un lot de copropriété en vue de le donner en location sous le statut de loueur en meublé non professionnel ; pour financer l'intégralité du coût de cette acquisition, ils ont souscrit un emprunt auprès d'une banque ; l'opération ne leur permettant pas d'obtenir les avantages fiscaux qu'ils recherchaient, ils ont assigné la SCI, le notaire et la banque en annulation et, subsidiairement, en résolution de la vente et du prêt, ainsi qu'en remboursement de frais engagés et paiement de dommages-intérêts ; la cour d'appel, par l'arrêt attaqué, a annulé le contrat de vente pour dol et, par voie de conséquence, celui de prêt.

Les restitutions réciproques consécutives à l'annulation de la convention à laquelle le notaire a prêté son concours, ne constituant pas, en elles-mêmes, un préjudice indemnisable que l'officier public peut être tenu de réparer, sauf si elles s'avèrent impossibles à obtenir, en particulier en raison de l'insolvabilité du contractant qui en est débiteur, c'est à bon droit que la cour d'appel, devant laquelle les époux, par des conclusions ambiguës, demandaient, sous le couvert de l'indemnisation d'un préjudice, la condamnation du notaire à leur verser le montant du prix de la vente annulée et n'établissaient pas, ni même n'alléguaient, que la SCI était totalement ou partiellement insolvable, a retenu qu'ils ne pouvaient solliciter ce paiement qu'à l'encontre du vendeur et non du notaire.

 La banque dispensatrice de crédit, qui n'a pas à s'immiscer dans les affaires de son client pour apprécier l'opportunité des opérations auxquelles il procède, n'est tenue, en cette seule qualité, non d'une obligation de conseil envers les emprunteurs, sauf si elle en a pris l'engagement, mais seulement d'une obligation d'information sur les caractéristiques du prêt qu'elle leur propose de souscrire afin de leur permettre de s'engager en toute connaissance de cause et, sous certaines conditions, non invoquées en l'espèce, d'une obligation de mise en garde. L'arrêt d'appel retient que le prêt avait été accordé sans lien avec les manoeuvres dolosives établies contre la SCI, faisant ainsi ressortir que la banque n'avait pas à alerter les époux sur le fait que l'opération immobilière envisagée ne leur permettait pas de prétendre aux avantages fiscaux recherchés. Par ces constatations et appréciations, qui écartent tout manquement de la banque à son obligation d'information, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, a légalement justifié sa décision.

C'est en vain que la banque fait grief à l'arrêt d'appel de rejeter sa demande en paiement formée à l'encontre de la SCI au titre de l'indemnité de remboursement anticipé.  En effet, ayant exactement retenu que, du fait de l'annulation du contrat de prêt, consécutive à celle du contrat de vente, les parties devaient être remises en l'état dans lequel elles se trouvaient avant la conclusion du prêt et que la restitution à la banque, avant le terme prévu, des fonds en raison de cette annulation ne pouvait être assimilée à un remboursement anticipé en application d'une clause ne pouvant produire effet qu'en cas d'exécution du contrat, la cour d'appel, par ce seul motif, abstraction faite de celui, erroné mais surabondant, tiré de la qualification de l'indemnité de remboursement anticipé en pénalité contractuelle, a légalement justifié sa décision.