Application de l'effet relatif de la publicité foncière

Aucun document sujet à publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier avant que le titre du disposant ou du dernier titulaire de l’immeuble n’ai été lui-même publié
L'effet relatif de la publicité foncière résulte de l'article 3 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955: { {{Aucun document sujet à publicité foncière ne peut être publié au fichier immobilier avant que le titre du disposant ou du dernier titulaire de l’immeuble n’ai été lui-même publié}} }, ainsi que de l'article 30-1 du même décret.

La justification de cette règle est toujours la sécurité juridique des transactions, en évitant toute interruption dans la chaine des mutations successives. Ce système garantit l‘acquéreur de toute contestation de son droit de propriété. Le disposant au dernier titulaire du droit s’entend de la personne dont le droit se trouve transféré, modifié, confirmé, grevé, éteint ou susceptible de l’être par la formalité dont la publicité est requise.

Un arrêt récent fournit une application de la règle.

Une société civile immobilière (SCI) avait vendu un immeuble aux termes d'une promesse de vente sous seing privé.

Faute de réitération par acte authentique à la date convenue, l'acquéreur a assigné la SCI venderesse en perfection de la vente.

Deux semaines plus tard, la SCI a vendu le bien litigieux à un couple d'acquéreurs aux termes d'un acte authentique publié à la conservation des hypothèques cinq jours plus tard.

La validité du droit de propriété des acheteurs a été confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux (29 oct. 2009). L'acquéreur initial a formé un pourvoi en cassation sur cet arrêt, en soutenant que la connaissance, par un second acquéreur, de l'existence d'une première cession constatée par acte sous seing privé non soumis à publicité foncière lui interdisait de "tirer avantage" des règles de la publicité foncière.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi. Elle rappelle qu'aux termes de l'article 30-1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les actes et décisions judiciaires portant ou constatant entre vifs mutation ou constitution de droits réels immobiliers sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble ont acquis du même auteur des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés.

Au cas du présent, l'acquéreur initial, dont les droits étaient nés d'une promesse de vente sous seing privé, ne pouvait justifier d'une publication.