La faculté de rachat, appelé aussi réméré, est un pacte par lequel le vendeur se réserve la possibilité de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement de certains frais et dépenses exposés par l'acquéreur (C. civ. art. 1659).
Le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession qu'après avoir effectué ces remboursements (C. civ. art. 1673, al. 1).
Une société civile immobilière (SCI) a vendu un immeuble en se réservant cette faculté de rachat. La SCI exerce cette faculté. Vendeur et acquéreur sont d'accord sur le prix principal à rembourser, mais en désaccord sur les frais annexes. Ils saisissent donc le TRIBUNAL, qui condamne le vendeur à verser un peu plus de 400'000 REUR à l'acquéreur au titre de ce rachat. Le vendeur s'exécute puis, le bien étant donné à bail, il convainc en novembre 2011 le locataire de lui verser directement les loyers, se prévalant de l'exécution provisoire attachée à la décision du tribunal. Les acquéreurs demandent le remboursement des loyers, estimant que le transfert de propriété n'est pas opéré au profit des vendeurs tant que le prix définitif n'a pas été versé.
La cour d'appel saisie approuve les acquéreurs : la SCI venderesse ayant fait appel du jugement et contestant le prix versé, elle ne peut pas prétendre s'être acquittée du prix définitif. Elle est condamnée à verser plus de 300'000 EUR au titre de la restitution du prix et des frais et à reverser les loyers perçus de novembre 2011 jusqu'à complet paiement du prix définitif.
L'arrêt de la cour d'appel est cassé au visa des art. 1659 et 1673 du Code civil. À défaut d'accord des parties, le vendeur qui use de la faculté de rachat ne peut entrer en possession de l'immeuble qu'après avoir réglé le prix et les frais définitivement fixés judiciairement. Mais dans cette affaire, la SCI avait versé, au titre du remboursement du prix et des frais annexes, une somme d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt d'appel. Elle avait donc repris possession du bien sans avoir à reverser les loyers perçus depuis novembre 2011.
Extrait de l'arrêt de la Cour de cassation qui a été publié au Bulletin :
"Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la SCI de la Bourne avait versé une somme, au titre du remboursement du prix et des frais visés par l'article 1673 du code civil, d'un montant supérieur à celui retenu par l'arrêt, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;"
- Cour de cassation, 3e Chambre civ., 8 novembre 2018, pourvoi n° 14-25.005, cassation, FS-PBI