Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ?

Au compromis de vente peut-on imposer à l'acquéreur de demander son crédit dans un délai de 10 jours ? Non mais ...

Les parties ont signé le 14 août 2013 un compromis de vente par Monsieur et Madame VENDEUR. d'une maison d'habitation située à Saint Junien à Monsieur et Madame ACQUEREUR.

Ce compromis a été signé par l'intermédiaire de l'agence immobilière SAS Val de Vienne Immobilier - ORPI.

Il était prévu une condition suspensive d'obtention d'un prêt de 128'996 euro, dans un délai de 45 jours, soit au 26 septembre 2013, avec dépôt de la ou des demandes de prêt(s) dans les 10 jours de l'acte. Il était stipulé également une clause pénale de 11'600 euro.

La vente ne s'est pas réalisée avec les époux ACQUEREUR., il apparaît que Monsieur et Madame VENDEUR ont vendu ensuite le bien à des tiers en janvier 2014.

Les vendeurs, faisant valoir que la non réalisation de la vente avec Monsieur et Madame ACQUEREUR. était imputable à ceux-ci, ont engagé une action en indemnisation.

Pour la cour d'appel saisie, le non-respect du délai de 10 jours prévu par le compromis pour solliciter un crédit n'a pas à s'appliquer et son éventuel non-respect ne saurait fonder une demande indemnitaire du vendeur, cette stipulation imposant à l'acquéreur des exigences non prévues par l'artt. L. 312-16 du Code de la consommation.

Toutefois, il n'en demeure pas moins que le candidat acquéreur ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt conforme au compromis dans le délai minimum prévu pour l'obtention du crédit. Le seul courriel produit avait pour objet une simulation, est d'une date bien antérieure au compromis. En outre, ce document ne précise pas, à part le montant, les caractéristiques du prêt. Il n'est pas non plus justifié des pièces transmises. S'il est incontestable que le candidat acquéreur a réalisé des démarches préalables pour une étude de financement, ceci ne saurait s'assimiler au dépôt d'une demande de prêt conforme au compromis. De plus, alors qu'il est généralement assez aisément obtenu des banques une attestation indiquant que tel acquéreur leur a bien transmis une demande de prêt avec ses caractéristiques générales, les courriers bancaires produits sont insuffisamment significatifs, notamment en ce qu'il ne précise pas la date de la demande de prêt.

Les conditions d'application de la clause pénale sont donc réunies. Il apparaît que le bien a été vendu environs deux mois suivant la date prévue pour la réitération, de sorte que la durée de l'immobilisation du bien était limitée. Par conséquent, le montant de la clause pénale de 11'600 euro est manifestement excessif et doit être modéré pour être ramené à la somme de 5'000 euro.