Aucun effet de la clause pénale du mandat quand la vente a été conclue par un autre agent immobilier

Lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue
Il est établi et non contesté que le mandat de vente donné par la société LGC, mandante propriétaire, à la société Caresto, agent immobilier, était un mandat non exclusif. Il est de même acquis que la vente du fonds de commerce objet du mandat ne s'est pas réalisée par l'entremise de la société Caresto mais par celle du cabinet Lalé.

Lorsque le mandant a donné à plusieurs mandataires le mandat non exclusif de vendre un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), et cela, même si l'acquéreur lui avait été précédemment présenté par un autre mandataire, sauf à ce dernier à prétendre à l'attribution de dommages- intérêts en prouvant une faute du mandant qui, par abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l'aurait privé de la réalisation de la vente.

En l'espèce, la société Caresto revendique l'application des conditions générales du mandat de vente selon lesquelles le mandat s'interdit de traiter directement avec un acquéreur ayant été présenté par le mandataire et de la clause pénale sanctionnant le non-respect des dispositions précitées par le versement par le mandant d'une indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue par le mandat en réparation de la fraude.

Les premiers juges ont avec raison écarté l'application de cette clause pénale.

En effet, la société LGC affirme sans être démentie par la société Caresto qu'il ne lui a été remis aucun exemplaire du mandat de vente lors de sa signature le 16 nov. 2009 et elle justifie l'avoir réclamé le 22 févr. 2010. En outre, la clause pénale litigieuse est insérée au sein des conditions générales du mandat figurant à son verso et qui n'ont pas été paraphées par le mandant, elle ne se distingue pas de l'ensemble des autres stipulations et se trouve, comme l'ont retenu les premiers juges, 'noyée' dans les conditions générales du mandat.

La clause pénale ne répond donc pas aux exigences de l'art. 78, alinéa 1, du décret n° 72-678 du 20 juill. 1972 selon lesquelles, d'une part, un exemplaire du mandat doit avoir été remis au mandant et, d'autre part, la clause pénale doit être mentionnée en caractères très apparents. Elle ne peut donc s'appliquer.

Surabondamment, et en tout état de cause, les conditions de fond édictées par cette clause pénale ne sont pas remplies puisque la société LGC n'a pas traité directement avec l'acquéreur, mais a conclu la vente par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier, ce que les conditions générales du mandat ne prohibaient pas, et qu'aucune fraude de la société LGC n'est démontrée.

Et pour solliciter des dommages-intérêts en dehors de l'application de la clause pénale, la société Caresto, contrairement à ce qu'elle soutient, doit nécessairement établir un fait fautif commis par la société LGC qui par abus l'aurait privée de sa rémunération. Force est de constater qu'elle ne rapporte pas cette preuve, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la société Caresto à l'encontre de la société LGC, laquelle souligne au demeurant que M. B lorsqu'il a visité le fonds de commerce n'était pas accompagné par un représentant de la société Caresto, que cette dernière ne l'a pas informée de la visite de M. B par son entremise, les premiers juges ayant au surplus souligné avec raison l'absence de diligences de la société Caresto qui s'est bornée à communiquer l'indication du fonds de commerce de la société LGC à M. B mais ne justifie d'aucune autre prestation.