Doit être réputée non écrite la clause du règlement de copropriété autorisant un copropriétaire à ne solliciter que l'autorisation du syndic, et non de l'assemblée générale, pour la réalisation de travaux affectant l'aspect extérieur de l'immeuble.
Le groupe d'immeubles « la Madonette » situé à [...], composé de quatre villas, est soumis au statut de la copropriété aux termes d'un règlement publié le 19 juin 1963, non modifié depuis, qui contient, page 5, les stipulations suivantes :
(...) Les portes d'entrée des différents locaux, les fenêtres, les clôtures des jardins, toutes les parties extérieures de l'immeuble donnant sur les cours communes et, d'une manière générale, tout ce qui contribue à l'harmonie de la copropriété horizontale devront garder forme et couleur primitives et ne pourront être modifiés, bien que constituant une propriété exclusive, sans le consentement du syndic.
Propriétaires d'une villa, mitoyenne de celle de M. L, M. et Mme C ont obtenu l'autorisation du syndic de la copropriété, par courrier du 22 mai 2007, de procéder au remplacement de leur portail d'entrée et de leur clôture.
Leur voisin a sollicité en justice la remise en état de la clôture, demande qui a été rejetée par une ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Nice en date du 21 février 2012.
L'assemblée générale des copropriétaires, réunie le 9 mai 2012, a adopté la résolution suivante sur une question inscrite à l'ordre du jour à la demande de M. L : « l'assemblée générale constate l'absence d'autorisation de l'assemblée générale à M. et Mme C concernant la pose d'une clôture brise vue sur le mur mitoyen de la propriété Lemaitre. L'assemblée générale mandate le syndic pour engager toute procédure utile en prenant un avocat afin de poursuivre la remise en état des lieux transformés sans autorisation ».
Par acte d'huissier de justice en date du 15 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires « la Madonette » a fait assigner M. et Mme C devant le tribunal de grande instance de Nice pour les voir condamner, sous astreinte, à remettre en état leur portail et leur clôture afin qu'ils soient conformes à l'harmonie de l'ensemble tant par leur couleur que par leur aspect (sic).
Le tribunal, par jugement du 8 juillet 2014, a débouté le syndicat des copropriétaires de l'intégralité de ses prétentions.
Le syndicat des copropriétaires de la résidence « la Madonette » a régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de sa réformation.
En dépit du fait que le règlement de copropriété du groupe d'immeubles n'avait pas été mis en conformité avec les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et des textes modificatifs postérieurs, la clause litigieuse du règlement de copropriété (permettant aux copropriétaires de solliciter uniquement une autorisation du syndic pour les modifications des portes d'entrée des locaux, des fenêtres, des clôtures des jardins, de toutes les parties extérieures de l'immeuble donnant sur les cours communes) devait être appliquée puisqu'elle n'avait pas alors été déclarée non écrite par une décision de justice exécutoire ; il s'ensuit que la clause a été valablement appliquée lorsque les copropriétaires ont sollicité, l'autorisation de procéder au remplacement de leur portail et de leur clôture, qui leur a été accordée par le syndic de copropriété.
- Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 4 A, 21 janvier 2016, Numéro de rôle : 14/14448