Bail commercial ou bail emphytéotique ?

Les syndics d'un syndicat de copropriétaires ont donné à bail à une société un terrain pour une durée de 99 ans et moyennant un loyer annuel de 1 franc. La société preneuse y a édifié un casino d'été et complexe de loisirs (Palm Beach). Les propriétaires bailleurs, ayant sollicité la révision du loyer et sa fixation au montant annuel de 4 200 000 EUR, le juge des loyers commerciaux a sursis à statuer dans l'attente de la décision à intervenir sur la qualification du bail.

La société preneuse a fait grief à l'arrêt d'appel de dire que le bail est un bail emphytéotique et les bailleurs font grief à l'arrêt d'appel de dire que la redevance du bail emphytéotique ne peut être révisée par le juge des loyers commerciaux.

La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir retenu que le contrat devait être qualifié de bail emphytéotique. En effet, les termes du bail, qui prévoyait seulement la faculté de faire édifier tous immeubles et notamment un casino, ne mettaient à la charge de la société aucune obligation de construire et la clause stipulant que, « dans le cas où la ville ne donnerait pas à la société les autorisations nécessaires à l'exploitation d'un casino, il est entendu que le présent bail n'aura aucun effet », n'était pas une clause résolutoire mais une condition concernant l'exploitation du casino et n'édictait aucune obligation de construire.

Et la Cour de cassation approuve l'arrêt d'appel d'avoir retenu que les bailleurs ne pouvaient saisir le juge des loyers commerciaux d'une demande de révision du loyer pour le faire correspondre à la valeur locative, fût-ce en invoquant une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. La valeur locative était étrangère à l'économie du contrat de bail emphytéotique, la contrepartie de la jouissance du preneur étant pour le bailleur, non le paiement du loyer, mais l'absence de renouvellement et l'accession sans indemnité en fin de bail de tous travaux et améliorations faits par le preneur.

Texte intégral de l'arrêt