Bail dérogatoire de terrain nu puis construit

En effet, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans
Selon l'art. L 145-60 du Code de commerce, en matière de bail commercial, toutes les actions exercées se prescrivent par deux ans.

Une société civile immobilière (SCI) a loué pour une durée de vingt-trois mois à une autre société (commerciale) deux terrains avec autorisation d'y installer deux containers reliés par un toit en tôle pour y exercer une activité d'atelier et de bureaux. Seize années plus tard, la SCI a assigné la société locataire en expulsion et paiement d'une indemnité d'occupation. La société preneuse a de son côté demandé au juge de constater qu'elle bénéficiait d'un bail soumis au statut des baux commerciaux. En appel, les juges ont accepté sa demande de requalification en bail commercial.

La SCI propriétaire a formé un pourvoi en cassation.

Elle a prétendu que l'action de la société locataire était prescrite car la demande de requalification d'un contrat de location en bail commercial constitue une demande reconventionnelle, soumise à la prescription de deux années de l'art. L 145-60 ; elle estimait que la location d'un terrain nu ne pouvait pas être soumise au statut des baux commerciaux.

Le pourvoi de la propriétaire est rejeté.

La Haute juridiction dit que la demande tendant à faire constater l'existence d'un bail soumis au statut des baux commerciaux, né du fait du maintien en possession du preneur à l'issue d'un bail dérogatoire, qui résulte du seul effet de l'article L. 145-5 du Code de commerce, n'est pas soumise à la prescription de 2 ans.

En effet, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans (précédemment deux ans). À l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai de 1 mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du statut des baux commerciaux).

Quant au statut des baux commerciaux pour la location d'un terrain nu :

{Ayant à bon droit retenu que les baux des terrains nus sur lesquels ont été édifiées des constructions avec le consentement exprès du propriétaire étaient soumis au statut si un fonds de commerce était exploité par le locataire dans des constructions présentant des critères de solidité et de fixité, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que le caractère de solidité des constructions résultait de leur pérennité et que leur caractère de fixité résultait de leur connexion aux réseaux, en a déduit à bon droit, sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le statut des baux commerciaux avait vocation à s'appliquer.}


[Texte intégral de l'arrêt->http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&i...