Bail précaire requalifié en bail rural

En application de l’article L. 411-1 du Code rural, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du titre relatif au statut du fermage. Cette disposition est d’ordre public.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. Il appartient donc au juge de restituer à la convention sa véritable qualification au vu des stipulations contractuelles arrêtées entre les parties.

Devant le premier juge, l’appelante s’en était rapportée sur la qualification du contrat. Elle a soutenu en appel que pour être qualifiée de bail rural, l’exploitation du fonds agricole devait être exclusive, que Mme X ne pouvait rapporter la preuve d’une jouissance exclusive et qu’elle ne pouvait pas bénéficier du statut du fermage puisqu’elle ne justifie pas d’une autorisation d’exploiter.

À ce titre, il convient de rappeler que les parties sont libres de soumettre leurs relations au statut du fermage alors même que les conditions légales de ce statut feraient défaut. Au demeurant, Mme X justifie que la DDT de SEINE-ET-MARNE lui a indiqué le 20 juillet 2012 que son installation n’était pas soumise à autorisation préalable puisqu’elle disposait de la capacité professionnelle.

En l’espèce, le contrat litigieux conclu le 1er août 2012 est intitulé « BAIL RURAL PRÉCAIRE DE 12 MOIS ». Comme le relève justement le premier juge, l’objet du contrat précise que le bail est régi par les articles L. 411- et suivants du Code rural.

Les parties ont donc entendu soumettre le contrat litigieux au statut du fermage et il importe peu que les parties aient prévu que le droit d’usage et d’utilisation des équipements devait être partagé avec les autres locataires du centre équestre.

Si la commune intention des parties semble avoir fait le choix d’un bail précaire d’une durée de douze mois en lien avec la promesse de venteconsentie le 20 juin 2012 à Mme X d’acquérir les installations qui lui étaient louées avant la réalisation des conditions suspensives, notamment d’obtention d’un prêt, il n’est pas contestable que les parties ne peuvent renoncer aux dispositions d’ordre public régissant le statut du fermage.

L’article L. 411-5 précise que la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans.

Il en résulte que l’article III du contrat de bail qui fixe une durée de 12 mois est contraire aux dispositions légales d’ordre public et doit donc, en application de l’article L. 415-12, être réputé non écrit.

Le jugement de première instance est en conséquence confirmé en ce qu’il a requalifié le contrat de bail précaire en bail rural soumis au statut du fermage et d’une durée de 9 ans à compter du 1er août 2012.