Banque et courtier n'ont pas à mettre en garde l'emprunteur acheteur en VEFA résidence tourisme

La Banque BNP PARIBAS a consenti des prêts immobiliers à plusieurs particuliers de nationalité irlandaise qui souhaitaient acquérir des biens immobiliers en l'état futur d'achèvement dans un ensemble ...

Suite à des échéances de remboursement restées impayées, la BNP PARIBAS a prononcé l'exigibilité anticipée des prêts et la clôture des comptes courants.

Par actes d'huissier de justice, la BNP PARIBAS a assigné les emprunteurs devant le TGI de Paris. Puis la cour d'appel a été saisie.

Les appelants, emprunteurs, soutiennent que la BNP PARIBAS a commis des manquements à ses obligations de conseil, d'information et de mise en garde ; ils prétendent en premier lieu que la BNP PARIBAS devait vérifier l'identité de l'exploitant de la résidence et la solidité financière des sociétés LE CLIPPER et CLIPPER FRANCE EXPLOITATION, impliquées dans un programme de plusieurs millions d'euros, que dans le dossier pré-contractuel il était mentionné les noms de BOUYGUES et de FORMULE GOLF, en réalité totalement absents du programme, et que si la banque avait effectué les diligences minimales en consultant infogreffe et ses analyses de référencement internes, elle aurait refusé d'accorder des prêts immobiliers pour cette opération; ils ajoutent que ces vérifications s'imposaient du fait des caractéristiques des emprunteurs, profanes, domiciliés à l'étranger, ne maîtrisant pas la langue française, déjà endettés, du fait de l'importance des sommes en jeu et du fait de la spécificité de l'opération en VEFA en résidence de tourisme impliquant une exploitation longue et continue; ils rappellent que l'opération leur a été proposée 'clé en mains' sous forme d'un package incluant le programme immobilier en VEFA, un bail commercial avec une rentabilité locative annoncée permettant de rembourser le prêt et un kit fiscal; ils estiment que la BNP PARIBAS aurait également dû exiger la carte professionnelle du courtier, Thierry B, qui ne l'a obtenue que fin octobre 2004, qui a été mandaté par le promoteur LE CLIPPER et qui a seul négocié avec la BNP PARIBAS agence de SARLAT; ils allèguent encore que le prix d'acquisition était trop élevé.

Pour la Cour saisie, a banque a en l'espèce consenti des prêts immobiliers à une pluralité de particuliers de nationalité irlandaise qui souhaitaient acquérir des biens immobiliers en l'état futur d'achèvement. La responsabilité de la banque ayant accordé les financements par l'intermédiaire du courtier des candidats emprunteurs n'apparaît pas engagée. En effet, la banque n'est pas le seul établissement bancaire intervenu comme prêteur dans l'opération immobilière et les emprunteurs ne communiquent aucun élément permettant d'établir qu'elle avait une quelconque implication dans le montage de cette opération. Elle est ainsi intervenue en qualité de simple prêteur de deniers et n'avait pas à s'immiscer dans les affaires de ses clients alors que le prêt et la vente conclus par chacun des emprunteurs ont été signés par des actes notariés distincts. Par ailleurs, si la banque connaissait l'objet du financement, qui est mentionné sur les offres de prêt, soit l'acquisition en l'état futur d'achèvement de biens à usage de résidence de tourisme, elle n'avait pas à procéder à des recherches sur l'identité du futur exploitant de la résidence ou sur le constructeur et il n'est pas justifié qu'elle ait disposé de renseignements que les emprunteurs ignoraient.

En outre, les emprunteurs ont apposé les mentions manuscrites et signé les offres de prêt dont ils ont déclaré avoir pris connaissance et n'apportent aucun élément susceptible d'établir qu'ils n'auraient pas compris la nature ou la portée de leurs engagements. Ils ne peuvent encore sérieusement critiquer l'absence d'information lors des procurations données en Irlande devant un notaire, alors que ces procurations ont été rédigées en anglais et en français et qu'ils pouvaient parfaitement solliciter de ce notaire des précisions sur les conditions du contrat à intervenir. Enfin, la banque n'avait pas d'obligation de mise en garde des emprunteurs qui, au vu des renseignements communiqués, ont souscrit des prêts qui ne présentaient aucun risque d'endettement excessif et dont les mensualités n'étaient pas disproportionnées à leurs capacités de remboursement.