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Le 16 mai 2006
L'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction (Journal Officiel du 9 Juin 2005) a réformé, dans ses articles 24 à 29, les articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation (CCH) relatifs au changement d'usage des locaux d'habitation. Le texte est entré en vigueur le 10 juin 2005. Cependant, l'application complète du nouveau régime d'autorisation de changement d'usage reste subordonnée à la publication, dans chaque département concerné, de l'arrêté préfectoral mentionné à l'article L. 631-7-1 de ce code. La circulaire 2006-19 commente les dispositions nouvelles essentielles, et propose en annexe une fiche sur le contenu de l'arrêté préfectoral et la liste des communes auxquelles ont été rendues applicables les dispositions du régime des changements d'usage. - Champ d'application géographique réduit. Le dispositif ne reste obligatoire qu'à Paris, dans les villes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ainsi que dans celles de plus de 200.000 habitants (soit Lille, Lyon, Marseille, Toulouse, Nice, Bordeaux, Nantes, Strasbourg, Rennes, Montpellier). - Entrée en vigueur du nouveau régime de changement d'usage. Pour les secteurs assujettis, le Préfet prend un arrêté préfectoral définissant les conditions de délivrance des autorisations et les règles de compensation. Les représentants des professions libérales sont consultés préalablement. L'arrêté est publié au recueil des actes administratifs et adressé par voie électronique aux professions réglementées (notaires, géomètres-experts, avocats). Pour les secteurs non assujettis, une consultation préfectorale auprès des communes détermine s'il convient ou non d'étendre le dispositif. - Nouveautés: . La circulaire du 22 mars 2006 précise: L'abandon de la notion de loueur professionnel: l'article L. 631-7 du CCCH s'applique dès lors que le bailleur donne à la location un seul local. - L'exclusion du dispositif de certaines zones (les zones franches urbaines), de certains locaux (les résidences de tourisme en tant qu'elles ne constituent pas des locaux destinés à l'habitation principale, et les locaux appartenant aux personnes publiques dont le produit de la vente profite au budget de l'État) et de certains bailleurs (bailleurs de logements HLM: CCH, article L. 443-11). La suppression de divers régimes: le régime d'autorisation des changements d'usage sur les locaux administratifs et professionnels, et le régime d'autorisation temporaire permettant d'affecter à usage d'habitation, pour une durée maximale de 13 ans, des locaux affectés régulièrement à un autre usage. Il est cependant prévu que sur simple déclaration adressée au préfet à l'intérieur du délai de treize ans les locaux peuvent retrouver leur usage antérieur. La suppression du certificat administratif institué par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, et qui permettait d'indiquer à tout demandeur si l'usage d'un local était ou non régulier. L'exclusion de la prescription trentenaire: la durée trentenaire de l'occupation ne permet pas au contrevenant d'acquérir par prescription l'autorisation du changement d'usage d'un local. L'abrogation des dispositions sur les stations balnéaires et thermales (l'abrogation était implicite, l'article L. 631-8 nouveau ayant un tout autre objet); Le maintien des dérogations en faveur des professions libérales, ou de toute autre profession, y compris commerciale, dans une partie d'un local d'habitation constituant la résidence principale du demandeur (CCH, articles L. 631-7 et L. 631-7-3). La coordination entre législations indépendantes : la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage (Code de l'urbanisme, article L. 425-9; CCH, art. L. 631-8): les travaux ne pourront cependant commencer qu'après autorisation au titre du L. 631-7 du CCH. Et, en outre: . Les locaux concernés sont définis par l'article L. 631-7 nouveau du CCH par référence à la notion de logement. Il s'agit des locaux à usage d'habitation, meublés ou non, constituant la résidence principale du preneur, et leurs annexes. Par annexes, il faut entendre locaux attachés à un logement (caves, celliers, greniers, garages, parking privatif) dès lors qu'ils ne font pas l'objet d'un contrat de location distinct du contrat principal et locaux communs (locaux à vélos, locaux techniques). Sont inclus dans le dispositif les logements pour personnes âgées dont les logements-foyers, les chambres de bonne, les logements de gardien, les locaux d'habitation accessoires aux locaux commerciaux et inclus dans le bail commercial. Exemples de changements soumis à autorisation: changements de meublés en hôtel de tourisme, en location meublée saisonnière ou en location meublée à usage de résidence secondaire. . Année de référence (1970. Un local affecté à usage d'habitation au 1er janvier 1970 est réputé à usage d'habitation. Il appartiendra à l'administration, sur demande du pétitionnaire ou de son mandataire, de rechercher si un bien a pu faire l'objet, entre le 1er janvier 1970 et le 10 juin 2005, d'une autorisation avec compensation, ou a servi de compensation, ou a été affecté temporairement à l'habitation en vertu de l'ancien article L. 631-7-1. Au-delà du 10 juin 2005 les autorisations étant soumises à publicité, il n'y a pas lieu à recherche de la part de l'administration. Un local unique à usage mixte au 1er janvier 1970 continue à être considéré selon cette répartition. Pour les locaux construits après 1970, l'usage est celui résultant du permis de construire. . Autorisations préfectorales. Les critères retenus par le préfet pour délivrer l'autorisation de changement d'usage, après avis du maire, résulteront du programme local de l'habitat ou de tout autre document équivalent garantissant la diversité de l'habitat. L'autorisation, si elle n'est assortie d'aucune compensation, a un caractère personnel. Elle n'est pas transmissible. Elle devient caduque dès que cesse l'activité de celui qui l'a sollicitée. L'autorisation peut être assortie d'une compensation qui consiste à rendre à l'habitation des locaux dont l'usage est autre. L'autorisation avec compensation a un caractère réel, attaché au local et non à la personne; elle est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier. Elle est transmissible. . Acte authentique de dépôt. La formalité de publicité concerne à la fois l'immeuble dont le changement d'usage est autorisé et les locaux offerts en compensation. Elle implique l'établissement d'un acte authentique de dépôt par un notaire, aux frais du titulaire de l'autorisation. . Extension à d'autres communes. Les communes dont la population est inférieure à 200.000 habitants peuvent, à leur demande, rentrer à nouveau dans le dispositif (art. L. 631-9). La décision est prise actuellement par arrêté ministériel après avis du maire et du préfet mais un décret prochain permettra qu'elle soit prise par arrêté préfectoral. Les arrêtés ministériels pris entre 1960 et 1961 rendant applicables les dispositions de l'article L. 631-7 sont caducs en raison du manque de base légale. Enfin il est précisé diverses dispositions transitoires parmi celles-ci et pour les locaux d'habitation illégalement affectés à un autre usage depuis plus de 20 ans au 10 juin 2005, une régularisation est possible sur demande d'autorisation intervenue avant le 1er juillet 2006, à condition que l'usage ne fasse l'objet d'aucune contestation encore en cours. Référence: - Circulaire n° 2006-19 du 22 mars 2006