Selon mandat exclusif signé le 12 décembre 2015, Mme Nicole D a confié à l'agence immobilière La Forêt la vente de son appartement situé [...], moyennant un prix devente de 86 500 € comprenant la rémunération de l'agence fixée à 6 500 €, soit un prix net vendeur de 80 000 €.
Ce mandat était conclu pour une durée de trois mois, tacitement reconductible pour 12 mois.
Le 27 avril 2016, Mme Edwige X a signé une proposition d'achat de l'appartement de Mme D au prix de 86 500 €, incluant les honoraires de négociation à la charge du vendeur.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 29 avril 2016, Mme D a résilié lemandat de vente conclu avec la SARL Transactions 21 exploitant l'agence La Forêt.
Reprochant à Mme D d'avoir refusé de signer un avant contrat avec un acquéreur présenté par l'agence ayant fait une offre d'achat au prix du mandat, la SARL Transactions 21 l'a assignée devant le Tribunal d'instance de Mâcon, par acte d'huissier du 3 janvier 2017, aux fins d'obtenir sa condamnation, au visa des art. 1134 et 1152 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 78 du décret du 20 juillet 1972, à lui payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, une somme de 6 500 € à titre d'indemnité compensatrice en réparation du préjudice subi, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 9 juin 2016, outre une indemnité de procédure de 3 000 €.
Appel a été relevé du jugement.
L'agence immobilière prétend que la clause pénale prévue au mandat de vente peut recevoir application même en cas de renonciation du vendeur à l'opération, en se référant à l'art. 16-5 du mandat stipulant la clause dont elle sollicite l'application, qui a pour objet de réparer les conséquences de la faute contractuelle commise par le mandant ;
Elle ajoute que les art. 1 et 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 autorisent la stipulation d'une clause pénale, laquelle doit figurer en caractère très apparents pour recevoir application, ce qui est le cas en l'espèce.
Elle affirme que, si la perception de la commission est conditionnée à la réalisation de l'opération, ce n'est pas le cas de la perception de dommages-intérêts au titre de la clause pénale qui sanctionne le non respect d'une obligation contractuelle.
Elle estime par ailleurs que les faits de l'espèce doivent être appréciés au regard des nouvelles obligations mises à la charge des agents immobiliers par la loi Alur en matière de mandats exclusifs.
Mme D sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande en paiement de la clause pénale en l'absence de réalisation de la vente, en se prévalant des dispositions de l'art. 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 juillet 1970 dont le tribunal a fait une exacte application et en faisant valoir qu'il n'existe aucune dérogation à ce principe, les causes de la non réalisation de l'opération envisagée étant indifférentes.
Elle ajoute que son bien immobilier n'a pas été vendu et qu'elle en est toujours propriétaire.
Il résulte du mandat de vente exclusif signé le 12 décembre 2015 par Mme D que le mandant s'engage à signer aux prix, charges et conditions du mandattout avant contrat ainsi que tout acte de cession avec tout acquéreur présenté par le mandataire.
L'art. 16 dernier alinéa du mandat prévoit que les obligations du mandant qui figurent en caractères très apparents ci-dessus, parmi lesquelles l'obligation susvisée, constituent des conditions déterminantes de l'acceptation de la mission par le mandataire sans lesquelles il n'aurait pas conclu ; aussi, en cas de violation de l'une de ses obligations, le mandant s'engage irrévocablement à verser au mandataire une indemnité compensatrice égale au montant TTC de la rémunération du mandataire prévue aux présentes, sans qu'il soit besoin d'adresser une mise en demeure avec accusé de réception.
Il est constant Mme D a refusé de signer un avant contrat à la suite de l'offre d'achat présentée le 27 avril 2016 par Mme B, avant la résiliation du mandat de vente qui a pris effet au 14 mai 2016, et que le bien immobilier n'a pas été vendu.
Les dispositions d'ordre public de l'art. 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970 stipulant qu'aucune somme n'est due, à quelque titre que ce soit, à l'agent immobilier, avant que l'opération pour laquelle il a reçu un mandat écrit ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte contenant l'engagement des parties, c'est à bon droit que le premier juge a considéré que la SARL Transactions 21 ne pouvait se prévaloir de la clause pénale dès lors que la vente n'avait pas été réalisée et le jugement mérite confirmation en ce qu'il a débouté la SARL Transactions 21 de sa demande en paiement de la somme de 6 500 € à titre de clause pénale.
Au soutien de son appel, Mme D. reproche au tribunal de l'avoir condamnée au paiement de dommages-intérêts en l'absence de faute imputable au mandant et en l'absence de préjudice subi par l'agent immobilier ; elle considère qu'aucun manquement ne peut lui être reproché dans l'exécution du mandat de venteen faisant valoir que le fait qu'elle n'ait pas résilié le mandat de manière non équivoque, c'est à dire par lettre recommandée avec accusé de réception, alors qu'elle n'avait plus le projet de vendre, n'est pas suffisant pour caractériser un manque de loyauté de sa part, alors qu'il n'est pas contesté qu'elle avait envisagé de modifier l'objet du mandat etqu'elle pouvait légitimement penser que le strict formalisme de la résiliation prévu aumandat de vente n'avait pas vocation à s'appliquer pour cette simple modification.
Elle souligne que les indications de visite qu'elle a reçues par mail ne précisaient pas si les visites avaient pour objet la vente ou la location de son appartement.
Elle estime ainsi n'avoir commis qu'une maladresse de profane en accordant sa confiance à son mandataire et en ne respectant pas scrupuleusement le formalisme de résiliation prévu au mandat, laquelle maladresse ne peut être assimilée à un manque de loyauté engageant sa responsabilité.
Elle reproche à l'agence immobilière, tenue d'une obligation d'information et de conseil et d'un devoir de loyauté, d'avoir manqué à ces obligations en s'abstenant de clarifier l'objet du mandat, alors qu'elle était parfaitement consciente de l'évolution des intentions de sa mandante, et de lui indiquer qu'elle devait résilier le mandat par lettre recommandée avec accusé de réception pour conclure un nouveau mandat.
Elle considère que la mandataire l'a délibérément induite en erreur en lui faisant croire qu'une simple confirmation téléphonique ou par mail était suffisante pour mettre fin au mandat de vente.
La SARL Transactions 21 prétend que l'appelante a exécuté le mandat de mauvaise foi en lui reprochant d'avoir eu un comportement déloyal en ne dénonçant pas le mandat de vente, en la laissant accomplir sa mission et en résiliant le mandataprès présentation d'un acquéreur aux charges et conditions du mandat.
Elle précise que Mme D ne l'a pas informée de sa volonté de mettre fin au mandatde vente et relève qu'elle n'en rapporte d'ailleurs pas la preuve, et ce alors qu'elle a continué à recevoir des informations sur les visites pour la vente, et que ce n'est que lorsqu'elle lui a donné connaissance de l'offre d'achat au prix du mandat qu'elle avait reçue qu'elle lui a fait savoir qu'elle ne voulait plus vendre.
Elle estime que la mandante n'a pu se méprendre sur la nécessité de résilier lemandat de vente au regard du libellé de la clause du contrat relative aux modalités de dénonciation, figurant en caractères très apparents.
Et l'art. 12 du mandat litigieux stipulait, en caractères gras etmajuscules très apparents, que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat pouvait être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin, d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
S'il résulte des pièces du dossier que Mme D a sollicité de l'agence immobilière La Forêt des informations pour la mise en location de son appartement, que l'intimée lui a communiquées par mail du 18 février 2016, aucun élément ne vient corroborer l'affirmation de l'appelante selon laquelle cette dernière aurait informé sa mandataire de sa décision de modifier l'objet du mandat pour le transformer en mandat de location, modification qui impliquait nécessairement une dénonciation du mandat de vente.
Mme D ne rapporte pas davantage la preuve que l'agence l'aurait dispensée du respect du formalisme prévu par l'art. 12 du mandat pour y mettre fin.
Que le mandat de location qu'elle invoque nécessitait la conclusion d'un acte écrit précisant les obligations respectives des parties, lequel n'a jamais été formalisé ;
Mme D. n'apportant pas la preuve de la connaissance par l'agence immobilière de sa décision définitive de modifier le mandat de vente en mandat de location, il ne peut pas lui être fait grief d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil.
C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu'en s'abstenant de dénoncer lemandat de vente alors qu'elle ne souhaitait plus vendre son bien, la mandante avait manqué à son obligation d'exécuter de bonne foi le contrat et qu'elle avait ainsi engagé sa responsabilité contractuelle envers la SARL Transactions 21.
Mme D considère que l'intimée ne rapporte pas la preuve du préjudice dont elle réclame réparation.
Qu'ainsi qu'en justifie la SARL Transactions 21, des visites régulières de l'appartement ont été organisées par l'agence jusqu'au 20 avril 2016, soit une dizaine de visites entre le mois de janvier et le mois d'avril 2016, dont 4 visites en avril 2016, qui ont généré des charges à l'agence immobilière ;
L'agence justifie ainsi d'un préjudice résultant de la violation de ses obligations contractuelles par la mandante, que le premier juge a justement évalué à la somme de 2 500 € et le jugement entrepris sera ainsi confirmé en toutes ses dispositions.
- Cour d'appel, Dijon, 2e chambre civile, 9 Janvier 2020, RG n° 18/00014