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Le 05 juillet 2013
Liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence
Par acte du 14 janv. 2004, la SCl Allegresse, nu-propriétaire, et M. X et Mme Y, son épouse, usufruitiers, ont donné à bail de vingt-quatre mois à la société SIS des locaux à usage commercial ; la société SIS les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local ; le juge des référés a saisi, en application de l'art. 811 du Code de procédure civile, le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes.
Ayant souverainement retenu que si étaient établies des infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur, l'activité avait pu se poursuivre dans les lieux loués, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le non-paiement total des loyers n'était pas justifié.
Mais, selon l'art. 1290 du Code civil, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
Pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l'arrêt retient que l'arriéré locatif doit être arrêté à 19.054,02 EUR, que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5.000 EUR, que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif.
En statuant ainsi, sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé l'art. 1290 du Code civil.
Par acte du 14 janv. 2004, la SCl Allegresse, nu-propriétaire, et M. X et Mme Y, son épouse, usufruitiers, ont donné à bail de vingt-quatre mois à la société SIS des locaux à usage commercial ; la société SIS les a assignés en référé aux fins d'obtenir la remise en état du local ; le juge des référés a saisi, en application de l'art. 811 du Code de procédure civile, le tribunal de grande instance devant lequel chacune des parties a sollicité la résiliation du bail aux torts de son co-contractant et l'allocation de diverses sommes.
Ayant souverainement retenu que si étaient établies des infiltrations d'eau de pluie en toiture de nature à troubler la jouissance paisible des lieux et dont les réparations incombaient au bailleur, l'activité avait pu se poursuivre dans les lieux loués, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que le non-paiement total des loyers n'était pas justifié.
Mais, selon l'art. 1290 du Code civil, la compensation s'opère de plein droit par la seule force de la loi, même à l'insu des débiteurs ; les deux dettes s'éteignent réciproquement, à l'instant où elles se trouvent exister à la fois, jusqu'à concurrence de leurs quotités respectives.
Pour rejeter la demande de la société SIS en dommages-intérêts pour troubles de jouissance, l'arrêt retient que l'arriéré locatif doit être arrêté à 19.054,02 EUR, que le premier juge a apprécié le préjudice lié aux troubles de la jouissance comme équivalent au montant des loyers dus, les deux créances devant se compenser entre elles et la résistance du bailleur justifiant une indemnité de 5.000 EUR, que compte tenu de l'absence d'insalubrité des locaux et des interventions tout de même diligentées par le gestionnaire, cette appréciation, qui revient à accorder quatre années d'occupation gratuite, ne peut être approuvée, que seule la créance indemnitaire pour troubles locatifs de la locataire peut être considérée comme compensée avec l'indemnité qu'elle doit pour la rupture du bail à ses torts et que la société SIS doit donc être condamnée à payer l'intégralité de l'arriéré locatif.
En statuant ainsi, sans liquider préalablement les préjudices résultant, pour les bailleurs, de la rupture du bail aux torts de la preneuse, et, pour le preneur, des troubles de jouissance dont elle constatait l'existence, la cour d'appel a violé l'art. 1290 du Code civil.
Référence:
Référence:
- Cass. Civ. 3e, 23 mai 2013 (pourvoi 11-26.095), cassation partielle, sera publié