Congé pour vendre ; prix excessif ou non ?

A bon droit le premier juge a rappelé les conditions d’application de dispositions de l’art. 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les modalités du congé pour vendre et considère comme frauduleux et donc nuls ceux fondés sur un prix prohibitif destiné seulement à dissuader le locataire en place de se porter acquéreur.

Mais sur cette base légale, il est admis que la fixation d’un prix excessif ne peut être à elle seule la preuve d’une intention frauduleuse, que la surestimation du prix peut être la simple résultante d’une ambition excessive qui n’est pas en elle-même prohibée car on ne peut reprocher à un bailleur de rechercher le meilleur prix de son bien.

Ainsi n’est pas frauduleux en lui même le prix demandé qui s’avère supérieur à celui du marché sauf à démontrer qu’il est manifestement excessif, voire exorbitant. Or un prix est considéré comme excessif lorsqu’il n’est susceptible de n’intéresser personne, ce qui est généralement le cas lorsqu’il dépasse de plus de 30% la valeur du marché.

Présentement madame Z fonde expressément sa demande de reconnaissance de la nullité du congé exclusivement sur le fait que le prix de vente qui lui a été proposé serait 'manifestement excessif'.

Pour ce faire elle fait référence à un rapport de la société NEXITY dont elle se prévaut qui établirait un prix de vente jugé par elle conforme aux prix du marché à 222.000 EUR, soit pour 74 m² corrigés, retenus par l’évaluateur, une valeur au m2 de 3.000 EUR.

Or le prix demandé par madame Y, approuvé pour sa justesse par l’expert judiciaire, s’établit à 260.000 euros, soit une valeur de 3.100 EUR au m2 sur la base des 83m2 corrigés retenus par lui.

Les deux valeurs étant extrêmement proches on ne peut en aucun cas parler de prix excessif et donc de tentative de fraude des droits de la locataire par ce biais.

Peu importe dans ces conditions la méthode de calcul retenue par l’expert et le descriptif qu’il fait de cet appartement dans son rapport. Rien ne milite en faveur d’une contre-expertise qui n’offrirait aucun élément intéressant pour la solution du présent litige.

Concernant la demande de mise à néant du congé pour défaut d’objet déterminé, il est constant en droit que l’offre de vente doit permettre de déterminer sans équivoque l’objet de la vente de façon à ce que le locataire puisse exercer son droit de préemption en toute connaissance de cause.

En l’espèce la locataire reproche au congé de mentionner en sus des lots N°9 et 10, parfaitement répertoriés, un lot N°11 en forme de cagibi qui ne lui aurait pas été loué pour ne pas faire partie du descriptif dans son bail.

Selon madame Z, cette absence de concordance entre la description contractuelle des biens loués et celle des locaux proposés à la vente serait une source d’incertitude sur l’objet de la vente ce qui empêcherait les destinataires de l’offre de l’accepter en toute connaissance de cause.

Mais il est acquis que ce lot N°11, d’une surface avoisinant le mètre carré, est bien la propriété de la bailleresse, qu’il est bien visé par le descriptif des biens mis à la vente, que madame Z le connaît parfaitement pour l’avoir utilisé en y entreposant ses affaires personnelles, même si effectivement il n’a pas été mentionné dans le bail. Ainsi, il n’existe en réalité aucune ambiguïté réelle sur la destination de ce placard en particulier et de l’ensemble des biens mis à la vente en général.

Il convient donc de confirmer le jugement déféré qui valide le congé litigieux pour vendre, ordonne l’expulsion de l’occupante et refuse toute mesure d’instruction complémentaire.