Constitution de servitude et cahier des charges de lotissement

Par acte authentique de 1962, publié au bureau des hypothèques, le propriétaire d'un lot dans un lotissement dont le cahier des charges autorisait la construction de maisons de deux étages sur rez-de-chaussée, a consenti sur son lot, au profit d'un lot voisin, une servitude interdisant toute construction autre que des rez-de-chaussée. Les propriétaires du lot bénéficiant de cette servitude s'étant opposés à la construction par les époux propriétaires du lot grevé de la servitude d'un immeuble de deux étages, ont été assignés par ceux-ci en nullité de la convention constitutive de la servitude comme contraire au cahier des charges du lotissement. Les demandeurs ont reproché à la cour d'appel de les débouter de leur demande alors, selon eux:

1°/ que le cahier des charges du lotissement en vigueur crée au profit de l'ensemble des colotis des droits et des obligations sur lesquels il n'est possible de revenir que dans le cadre d'une modification dudit cahier; que dans l'hypothèse où le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, seule une modification du cahier des charges, dès lors que le document contractuel lie tous les colotis entre eux, peut interdire d'édifier une construction excédant le rez-de-chaussée et qu'en décidant le contraire, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil, ainsi que les articles L. 315-2-1 et L. 315-3 du Code de l'urbanisme;

2°/ que si des propriétaires de deux lots situés au sein d'un lotissement peuvent constituer entre eux des servitudes, c'est à la condition que ces servitudes soient étrangères aux droits et obligations liant contractuellement les colotis dans le cadre du cahier des charges; qu'ainsi, dès lors que le cahier des charges confère à chaque coloti le droit d'édifier une construction de deux étages sur rez-de-chaussée, il est exclu que, dans le cadre d'une servitude conventionnelle, deux colotis puissent remettre en cause le droit que l'un d'eux tient du cahier des charges dans le cadre d'un réseau de droits et obligations concernant l'ensemble des colotis et qu'à cet égard aussi, l'arrêt attaqué a été rendu en violation des textes précités, ainsi que des articles 637 et 639 du Code civil.

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle dit que l'arrêt de la cour d'appel retient exactement que si l'édification sur un lot d'un lotissement d'une construction à une hauteur supérieure à celle contractuellement imposée par le cahier des charges nécessite une modification de celui-ci, la constitution sur un lot au profit d'un autre lot d'une servitude limitant la hauteur de la construction en deçà du maximum autorisé, peut être consentie conventionnellement sans modification du cahier des charges.