Contentieux après la transformation dans un immeuble hausmannien de chambres de bonnes en logements de luxe et de grand standing

Par acte du 19 mai 2017 reçu par M. X, notaire, la société Gan investissement foncier, propriétaire d’un immeuble situé à Paris, […], a vendu à Mme Y par l’entremise de la société Belvédère valorisation immobilière un appartement qu’elle avait fait rénover suite à la transformation au dernier étage de l’immeuble de soixante chambres de bonnes en sept appartements.

Invoquant l’existence de nombreux désordres et expliquant qu’après l’acquisition du bien l’assemblée générale des copropriétaires a voté la réalisation de travaux nécessaires à l’entretien des parties communes d’un montant total de 460.000 EUR, Mme Y a assigné la société Gan investissement, la société Belvédère et M. X, sur le fondement du dol et de la garantie des vices cachés, en paiement de la somme de 332.000 EUR correspondant à 40 % du prix d’acquisition du bien et en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 8 juin 2020, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande.

Appel a été relevé.

Pour la cour d'appel :

D’abord, en présentant le bien comme un 'logement de luxe’ et de 'grand standing', rénové avec des 'prestations haut de gamme’ et des 'matériaux de grande qualité', la société Gan investissement foncier a agi avec une démarche commerciale en se bornant à vanter les qualités du bien sans qu’il soit démontré qu’elle a agi de manière déloyale avec l’intention de tromper l’acquéreur, Mme Y faisant en outre seulement état de désordres mineurs et de dysfonctionnement, notamment de l’installation de chauffage de son appartement, qui n’ont pu être révélés qu’après son entrée dans les lieux.

Mme Y ne justifie pas que l’opération à laquelle s’est livrée la société Gan investissement foncier nécessitait l’obtention d’un permis de construire en l’absence de création de surface ou de travaux de nature à modifier les structures porteuses ou la façade de l’immeuble, l’opération ne relevant en outre pas des dispositions de l’article L. 313-4 du code de l’urbanisme ; elle n’est donc pas fondée à soutenir que le non-respect de cette obligation s’inscrivait dans un comportement dolosif.

La société Gan investissement foncier a en outre fourni lors de la conclusion de la vente l’ensemble des pièces exigées par la loi : le diagnostic SRU, le carnet d’entretien, le pré-état daté, la copie des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ; le diagnostic SRU précise que le sol de la cour est fissuré et qu’il est à prévoir à moyen terme 'la vérification de l’état de la chape et l’absence d’infiltrations en infrastructure’ et 'les traitements adaptés si besoin, et la reprise de l’étanchéité du sol de la cour si nécessaire’ ; le carnet d’entretien de l’immeuble donne en outre des précisions sur l’état des ouvrages d’étanchéité en reprenant les préconisations de travaux relatifs à la cour intérieure ; ainsi, il ne peut être reproché à la société Gan investissement foncier d’avoir caché à Mme Y l’état de cette cour et la nécessité éventuelle de reprendre son étanchéité, celle-ci ayant été suffisamment informée par ces pièces annexés à la promesse de vente ; en tout état de cause, la société Gan investissement foncier a accepté de prendre en charge la quote-part de charges due par Mme Y au titre de travaux de réfection de l’étanchéité de la cour et de réfection du passage cocher.

Ensuite, outre que certains désordres dénoncés par Mme Y sont des désordres de finition, la réalité des autres désordres n’est pas justifiée ; ainsi, la préconisation de remplacer les chaudières de l’immeuble, dont le diagnostic SRU indique qu’elle est en bon état apparent, est uniquement justifiée par le souci de réaliser des économies d’énergie ; l’insuffisance de l’isolation thermique et acoustique n’est pas justifiée, celle-ci devant en outre être appréciée en considération de la nature de l’immeuble de construction hausmannienne, ce qui exclut qu’il présente les qualités acoustiques et thermiques d’un immeuble actuel.

Mme Y est déboutée de son action fondée sur le dol.