Tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale des copropriétaires et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.
La SCI SO GOOD a acquis le 11 octobre 2000 des locaux à usage commercial et d'atelier dans l'immeuble en copropriété sis [...].
Assignée en paiement de charges le 17 janvier 2012 par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI SO GOOD a demandé d'une part un sursis à statuer dans l'attente de l'arrêt à intervenir dans une autre procédure l'opposant au syndicat au sujet de désordres affectant l'immeuble, et d'autre part en raison de la nullité selon elle de la clause de répartition des charges justifiant que soit ordonnée une expertise afin d'établir une nouvelle répartition des charges et faire les comptes.
Si l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 permet à un copropriétaire de saisir le Tribunal de grande instance d'une nouvelle demande de répartition des charges en cas notamment de modification de la répartition des charges rendue nécessaires par des travaux, cette demande n'est recevable qu'à défaut de décision de l'assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges; en l'espèce, la SCI SO GOOD n'ayant jamais saisi l'assemblée de cette demande de nouvelle répartition, la demande judiciaire de nouvelle répartition des charges est irrecevable sur le fondement de l'art. 11 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.
Par ailleurs, si un copropriétaire de lot peut effectivement, en vertu de l'art. 12 de la loi du 10 juillet 1965, poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart, dans l'une ou l'autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d'une répartition conforme aux dispositions de l'article 10, cette action doit cependant être exercée dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, ou par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier; en l'espèce, il est manifeste que la SCI SO GOOD, ne se trouvait plus, à la date de l'engagement de l'action en paiement de charges du syndicat des copropriétaires, dans les délais requis pour exercer cette action en révision, celle-ci ayant acquis ses lots le 11 octobre 2000, et le dernier modificatif du règlement de copropriété du 20 et 25 octobre 1972 étant intervenu le 17 avril 2000.
En revanche, il résulte des dispositions des art. 5, 10 , et 43 de la loi du 10 juillet 1965 que tout copropriétaire peut, à tout moment, faire constater l'absence de conformité aux dispositions de l'article alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, de la clause de répartition des charges, qu'elle résulte du règlement de copropriété, d'un acte modificatif ultérieur ou d'une décision d'assemblée générale et faire établir une nouvelle répartition conforme à ces dispositions.
En l'espèce, la SCI SO GOOD, invoque à l'appui de sa demande de nullité et de nouvelle répartition des charges, des créations de duplex et mezzanines non démontables avec réalisation de planchers et de murs en béton, solidaires des parties communes de l'immeuble ; cette situation, si elle est avérée, a effectivement pour effet de créer des surfaces et volumes nouveaux au sein de la copropriété et de transformer certains lots en modifiant notamment leur consistance et leur superficie, tout en augmentant leur valeur relative par rapport à l'ensemble des parties privatives de l'immeuble.
Au vu de ces éléments la demande de nullité et de modification de la répartition des charges formée par la SCI SO GOOD est bien recevable sur le fondement des art. 5,10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
La Cour ne disposant toutefois pas des éléments suffisants lui permettant de statuer sur la demande de nullité de la répartition des charges et d'ordonner le cas échéant, une nouvelle répartition des charges, il convient de surseoir à statuer sur ces demandes et d'ordonner une expertise selon les modalités précisées ci-après en dispositif.
Et :
L'existence d'un litige avec la copropriété au sujet de la responsabilité de désordres de construction, ne peut permettre à un copropriétaire de se soustraire à l'obligation de contribuer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs. Dès lors que les comptes et le budget prévisionnel ont été adoptés par l'assemblée générale et n'ont pas été contestés dans les deux mois de leur signification, les copropriétaires ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.
Le non-paiement des charges pendant plusieurs années a généré nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge sur l'ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s'agit d'un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé. Il y a lieu de condamner la SCI copropriétaire à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 1 000 EUR à titre de dommages et intérêts pour non-paiement des charges.
- Cour d'appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 11 mai 2016, RG N° 14/03059