Déclaration de succession. Valeur vénale des immeubles déclarés

En application de l’article 761 du code général des impôts (CGI), pour la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d’après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d’après la déclaration détaillée et estimative des parties, sans distraction des charges.

Conformément à l’article L.17 du livre des procédures fiscales (LPF), l’administration peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

Selon une jurisprudence établie en application de ces dispositions, la valeur vénale d’un bien correspond au prix qui pourrait être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande dans un marché réel. Elle est déterminée dans son état de droit et de fait à la date du fait générateur des droits de mutation, soit à la date du décès, s’agissant de droits de succession.

Il est admis que la détermination de la valeur vénale réelle d’un immeuble au moyen de la méthode par comparaison suppose qu’il soit procédé à des comparaisons avec des cessions intervenues antérieurement au fait générateur tirées de la cession de biens intrinsèquement similaires. Cependant, cette exigence n’implique pas que les biens ainsi pris en considération soient strictement identiques, dans le temps, dans l’environnement et dans l’emplacement, à l’immeuble objet de l’évaluation.

1° l’évaluation de l’appartement sis 29 rue Jean-E F à Z

Ce bien est décrit par l’administration comme étant situé au 2ème étage d’un immeuble de catégorie 4 achevé en 1912, sur une parcelle de 2 048 m² cadastrée section BX, et constitué par un appartement de 135m² dont la description précise est donnée – nombre et nature des pièces, hauteur sous plafond, nombre de placards -, et de trois petites chambres mansardées avec WC, d’une surface pondérée de 24,5 m², ce bien étant libre de toute occupation au jour d’ouverture de la succession.

Pour procéder à la rectification de la valeur déclarée – 410 000 euros – et retenir une valeur de 530 000 euros, l’administration s’est référée à trois termes de comparaison correspondant à des ventes intervenues les 22 et 28 mai 2015, et 2 octobre 2015 en précisant, pour chacun d’eux, sa situation géographique, ses références cadastrales, son année de construction, ainsi que sa description – nombre et nature des pièces -, son état d’occupation et la catégorie cadastrale de l’immeuble – 4 ou 5 selon le cas -.

La catégorie cadastrale de l’immeuble renvoie à la classification prévue à l’article 324 H du code général des impôts, annexe 3, qui dans sa version applicable au litige, pour chacune des catégories prend en considération différentes caractéristiques telles que le caractère architectural de l’immeuble, la qualité de la construction, la conception générale, le niveau d’équipement (chauffage, ascenseur) et l’impression d’ensemble. La référence à la catégorie de l’immeuble est donc de nature à apporter des précisions permettant au contribuable d’apprécier la qualité du bâti, l’état général et le niveau d’équipement des biens de comparaison.

L’administration ne s’est donc pas seulement référée à la situation géographique des biens de comparaison comme cela est soutenu, mais a fourni des précisions pertinentes et suffisantes concernant les caractéristiques précises des appartements visés et celles des immeubles dans lesquels il sont situés, permettant au contribuable de vérifier s’il s’agit de biens instrinsèquement similaires.

Le grief de défaut de motivation n’est donc pas caractérisé et le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé un dégrèvement partiel au titre de l’évaluation de ce bien, les termes de comparaison fournis et leur caractère intrinséquement similaire n’étant par ailleurs pas en eux-mêmes contestés par M. Y.

2° les parts des SCI de la Croix et […]

Pour rectifier la valeur desdites parts, l’administration a procédé à la combinaison de la méthode mathématique reposant sur la détermination de l’actif net, calculé à partir de l’évaluation des immeubles appartenant à ces SCI selon la méthode par comparaison, et de la méthode de la rentabilité.

S’agissant de l’évaluation des biens appartenant aux SCI, l’administration a précisé, pour chaque immeuble constituant leur actif, son adresse, sa catégorie cadastrale, son année d’achèvement, sa superficie, sa nature, sa consistance, celle de ses annexes, l’existence ou non d’un ascenseur ainsi que son état d’occupation. Les mêmes renseignements ont été fournis pour chacun des trois termes de comparaison retenus pour chacune des SCI, ainsi que le prix de cession, la surface utile et la date de cession.

Ainsi que cela a été retenu précédemment, l’ensemble de ces indications constituent des éléments pertinents et suffisants pour permettre au contribuable de s’assurer qu’il s’agit de biens intrinsèquement similaires, la catégorie cadastrale permettant d’apprécier le caractère architectural de l’immeuble, la qualité de la construction, sa conception générale, et son niveau d’équipement, ainsi que l’impression d’ensemble.

La pertinence des termes de comparaison retenus par l’administration et les valeurs obtenues par application de la méthode de l’actif net et par la méthode de la rentabilité n’étant pas discutées, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la réclamation de M. Y s’agissant de l’évaluation des parts de SCI.

M. Y succombant en ses prétentions, supportera les dépens de première instance et d’appel et sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (cpc), le jugement déféré étant infirmé en ce qu’il a condamné la DRFIP d’Alsace et du Bas-Rhin aux dépens.