Défiscalisation : nullité de la VEFA pour agissement dolosif du vendeur et de son mandataire

M. X avait été préalablement démarché par la société Omnium Conseil devenue Stellium Immobilier qui lui avait remis une plaquette de commercialisation indiquant que : « Le Domaine des Lys offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant ».

Ce document a été complété par la remise aux acquéreurs, M. et Mme X, d'une étude financière personnalisée mettant en avant le gain fiscal ainsi que le gain net de l'opération dans le cadre du régime fiscal de la loi de Robien.

Ce type d'investissement suppose en particulier que les acquéreurs puissent louer leur appartement dès son achèvement et pour le montant de loyer annoncé.

Or, dans cette affaire, les acquéreurs, dont il n'était pas contesté qu'ils étaient profanes en matière d'investissement immobilier locatif et en matière financière et fiscale, n'ont pu louer leur appartement pendant seize mois et ont dû ensuite accepter des baisses de loyers substantielles, et ceci en raison de la saturation du marché immobilier locatif de Carcassonne.

Les acquéreurs ont alors assigné la société venderesse, le commercialisateur (la société Stellium Immobilier), ainsi que le notaire ayant reçu l'acte en nullité de la vente pour dol, absence de cause, manquement au devoir d'information et de conseil.

La Cour d'appel de Montpellier a annulé la vente en retenant que le consentement des acquéreurs avait été vicié par le dol de la société venderesse et le dol subséquent de son mandataire, la société Stellium Immobilier.

La Cour de Montpellier a en outre condamné la société venderesse in solidum avec la société Stellium et le notaire à payer aux acquéreurs une somme à titre de dommages et intérêts.

La société venderesse et la société Stellium Immobilier ont formé un pourvoi en cassation à l'encontre de cet arrêt. La société venderesse faisait ainsi valoir que la cour d'appel n'avait pas démontré l'intention de la société venderesse de tromper les acquéreurs et qu'il n'était pas établi que cet éventuel dol ait pu causer une erreur provoquée dans la mesure où les acquéreurs étaient nécessairement informés des aléas liés à la commercialisation du bien puisqu'ils avaient souscrit une assurance couvrant les risques de loyers impayés.

La Cour de cassation rejette ce pourvoi selon la motivation suivante :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la SCI connaissait la plaquette de commercialisation remise aux acquéreurs par la société Omnium Conseil [...], que la SCI ne pouvait soutenir qu'elle ignorait l'existence de la simulation financière remise par sa mandataire aux acquéreurs[...] qu'en sa qualité de promoteur immobilier la SCI connaissait l'état de saturation du marché locatif [...] et que, malgré cette conjoncture locale difficile [...] la SCI assurait aux acquéreurs un placement sûr et rentable à court terme dans l'unique intérêt de rentabiliser son opération et que ces affirmations mensongères dépassaient la nécessité admise de flatter le produit proposé à la vente, la cour d'appel a pu déduire qu'en usant de manoeuvres dolosives, la SCI avait provoqué chez M. X, une erreur sur la rentabilité de leur acquisition qui les avaient déterminés à contracter, et que le contrat de vente conclu entre les parties devait être annulé ».

À l'appui de son pourvoi, le négociateur faisait quant à lui valoir que la Cour n'avait pas démontré son intention de tromper les acquéreurs. Son pourvoi a été également rejeté par la Cour de cassation au motif suivant :

« Mais attendu qu'ayant relevé que la société Stellium Immobilier avait démarché M. X en exécution de la convention de commercialisation signée avec la SCI, que, grâce à l'étude financière personnalisée, elle avait fait espérer aux acquéreurs potentiels un gain fiscal et financier net sur l'ensemble de l'opération alors qu'en sa qualité de professionnel spécialisé dans le conseil en investissement financier, elle connaissait l'état de saturation du marché immobilier sur la ville de Carcassonne, ainsi que les risques importants auxquels elle exposait M. X et Madame Y en les convaincant de s'engager dans ce projet, que cette étude financière personnalisée contenait une étude d'investissement locatif, un tableau de trésorerie, un calcul détaillé du revenu foncier des incidences fiscales et la synthèse des incidences fiscales annuelles au regard de la Loi de Robien, ainsi que le calcul de la plus-value immobilière, tous ces éléments étant destinés à faire croire aux acquéreurs potentiels que leur investissement était avantageux et sans aucun risque, alors que l'opération s'était révélée déficitaire... et qu'elle avait également participé à la confection de la plaquette de commercialisation destinée à convaincre des avantages de ce projet immobilier, la Cour d'Appel a pu en déduire que, ces manoeuvres ayant déterminé M. X et Madame Y à contracter, la société Stellium Immobilier, mandataire de la SCI Domaine des Lys, avait commis un dol à leur égard ».

La Cour de cassation a considéré en particulier que la présentation des attraits de l'opération dépasse le simple argumentaire commercial et que les informations mensongères sont constitutives de manoeuvres destinées à tromper le consentement des acquéreurs.