Défiscalisation. Programme de Robien n'est pas un label

`René et Martine, époux, ont acquis en l'état futur d'achèvement le 24 mai 2006 les lots nos 82 et 213 au prix de 166'500 euro, au terme d'un acte notarié dressé par C, notaire à Issoire, à la suite de la signature d'un contrat de réservation le 14 juin 2005.

Cette acquisition a été financée au moyen d'un prêt immobilier que les acquéreurs ont souscrit auprès de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Mutuel de l'Anjou et du Maine pour un montant identique au prix de vente selon offre acceptée du 7 novembre 2005 comme indiqué dans l'acte authentique.

Tout contrat de vente en l'état futur d'achèvement oblige le vendeur à livrer, dans le délai imparti, un bien conforme aux dispositions de ce contrat, après avoir prodigué à l'acquéreur informations et conseils au risque de voir engagée sa responsabilité. En l'espèce, suite à la construction d'une résidence de 110 logements sur trois bâtiments dans le cadre du dispositif de défiscalisation dit "de Robien", la mise en oeuvre de ce programme immobilier s'est réalisée par des contrats de vente en l'état futur d'achèvement. Toutefois il convient de rejeter la demande d'annulation de telle vente pour dol en l'absence de preuve de manoeuvres dolosives imputables au vendeur, consistant en l'utilisation d'un label faussement présenté comme bénéficiant de la confiance des pouvoirs publics, ou encore en une réticence sur l'état réel du contexte immobilier local, la rentabilité locative et même la valeur vénale du bien. En effet, des acheteurs, même sans compétence spécifique peuvent toujours se renseigner par eux-mêmes, au besoin en se déplaçant in situ pour vérifier l'objet du projet. De même, l'acte authentique mentionnait l'existence d'une servitude relative aux transports et à la distribution d'énergie électrique et ils ont acheté ces lots en connaissance de cause. Par ailleurs, le contrat préliminaire de réservation avec dépôt de garantie ayant un caractère facultatif, aucune incidence ne peut être retenue sur la validité de l'acte authentique de vente. Enfin, aucun dommage et intérêt ne peut être alloué pour manquement du vendeur aux obligations d'information et conseil.

C'est l'occasion de rappeler, comme le fait la cour d'appel, que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que sans celles-ci l'autre partie n'aurait pas contracté ;
qu'il peut également être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son co-contractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait dissuadé de contracter ; que constitue également une réticence dolosive le non-respect de son obligation pré-contractuelle d'information par un vendeur professionnel dans l'intention de tromper son co-contractant et de le déterminer à s'engager ; qu'en toute hypothèse il importe de démontrer que les manoeuvres, le caractère mensonger des informations données ou la simple réticence imputables à l'une des parties ont été des éléments déterminants du consentement de l'autre partie à contracter ; que le manquement à une obligation pré-contractuelle d'information, à le supposer établi, ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s'y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d'une erreur déterminante provoquée par celui-ci ; et enfin que le dol ou l'intention dolosive ne se présume pas et doit être prouvé.