Délai de prescription d'une action à engager contre les conseillers en défiscalisation immobilière (VEFA)

Mme Dominique D. a décidé d'investir dans un investissement locatif à but de défiscalisation soumis au régime dit de la ' loi De Robien ', signant le 22 janvier 2007 une « fiche de pré-réservation » concernant un appartement dans un ensemble immobilier situé à [...].

Une étude financière personnalisée a été réalisée le 23 janvier 2007 par Mme C.-U., conseiller de Omnium Finance-Pôle Conseil Investissement.

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2007, Mme Dominique D. a acquis en l'état futur d'achèvement de la société Prod Immo un appartement de 45 mètres carrés avec cellier et deux parkings constituant les lots n°68, 83, 279 et 280, pour un prix de 15 643 €, acquisition financée par deux prêt souscrits auprès de la société Crédit Foncier de France, l'un pour un montant de 15643 € amortissable sur 303 mois, l'autre pour un montant de 102 147 € amortissable sur 303 mois au Teg de 4,54 % qui s'inscrivaient dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi De Robien que lui avait proposé la société Omnium Conseil.

La livraison du bien immobilier est intervenue le 28 août 2009.

Mme D. a confié un mandat de gestion locative à la société Omnium Gestion.

Le bien n'a jamais été donné en location.

Mme D. a perçu pendant douze mois des indemnités versées par l'assureur au titre de l'assurance loyers impayés, période à l'issue de laquelle il a été procédé à la vente forcée du bien le 7 novembre 2014 pour la somme de 40.000 €.

Par acte d'huissier de justice en date du 6 juin 2016, Mme D. a fait assigner les sociétés Stellium Immobilier, Stellium Courtage, Omnium Finance, Groupe Omnium Finance et Stellium Invest devant le tribunal de grande instance de Toulouse aux fins de condamnation solidaire à la réparation de ses préjudices.

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L’action en responsabilité délictuelle de l'investisseur contre les intermédiaires commerciaux du fait d’un manquement à leurs obligations d'information, de conseil, de loyauté et de mise en garde dans le cadre du projet immobilier de défiscalisation, est prescrite. S'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, l’investisseur n’a pu découvrir l'absence de rentabilité globale de l'opération qu’à la mise effective du bien sur le marché locatif après sa livraison. En l’occurrence, le bien acquis n’a jamais été loué, de sorte que l’investisseur a perçu, durant 12 mois, une indemnité couvrant l’absence de perception de loyers. Ce n’est qu’à l’issue de cette période qu’il a rencontré des difficultés pour assumer le remboursement du prêt, le conduisant à la vente forcée du bien. S’agissant des conséquences sur le plan fiscal de l'absence de location, elles se sont révélées dès la première déclaration de revenus fonciers, ainsi que cela ressort d’un courrier de l’investisseur à l'un des commercialisateurs. C’est donc au plus tard à cette date que l’investisseur a eu connaissance de son entier préjudice.

L’action engagée plus de cinq ans après ce courrier dénonçant les manquements, est donc irrecevable.