Deux ventes font du vendeur un marchand de biens au plan fiscal

 

 

En procédant à l’acquisition auprès d’un même vendeur de six parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI s’est livrée, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui, quand bien il n’y a eu qu’un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.

M. A a demandé au Tribunal administratif de Grenoble de prononcer la décharge des compléments d’impôt sur le revenu et de cotisations sociales auxquels il a été assujetti au titre des années 2010 à 2012 et des pénalités correspondantes.

Par un jugement n° 1605678 du 5 octobre 2018, le tribunal a rejeté sa demande.

Il a relevé appel.

La SCI Impact Immobilier, dont M. A était le gérant et détenait la moitié des parts, et qui avait pour objet social l’acquisition de terrains à bâtir, la construction ainsi que la vente d’immeubles et de parcelles nues, a fait l’objet d’une vérification sur place portant sur les exercices clos en 2010, 2011 et 2012 au cours de laquelle elle a déposé des déclarations n° 2065 d’impôt sur les sociétés portant sur ces trois exercices. A l’issue de ce contrôle, l’administration a apporté diverses corrections aux résultats imposables à l’impôt sur les sociétés tardivement déclarés par la société et a imposé entre les mains de M. A, d’une part, sur le fondement du 1° du 1 de l’article 109 du Code général des impôts la part correspondant à ses droits dans le bénéfice distribué de l’exercice 2010, et, d’autre part, sur le fondement du a) de l’article 111 du même code, des avances de trésorerie consenties par la société en compte courant en 2012. En conséquence des rehaussements de ses revenus imposables notifiés, selon la procédure contradictoire, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, M. A a été assujetti à des compléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales au titre des années 2010, 2011 et 2012.

Par une décision du 4 avril 2019, postérieure à l’introduction de la requête, le directeur départemental des finances publiques de l’Isère a prononcé le dégrèvement intégral des compléments d’impôt sur le revenu et de contributions sociales de l’année 2010 et des intérêts de retard afférents à ces impositions. Les conclusions de M. A relatives à l’année 2010 sont ainsi devenues sans objet.

Sur le surplus de la requête :

Pour faire échec à l’imposition à des revenus distribués en 2012, M. A soutient que la SCI Impact Immobilier n’était pas passible de l’impôt sur les sociétés dès lors qu’elle n’a réalisé qu’une seule opération d’achat suivie d’une revente en deux lots en sorte que la condition d’habitude requise par le 1° du I de l’article 35 du code général des impôts auquel renvoie le 2 de l’article 206 du code n’est pas satisfaite. 

Aux termes, d’une part, de l’article 108 du Code général des impôts, applicable aux revenus de capitaux mobiliers : « Les dispositions des articles 109 à 117 fixent les règles suivant lesquelles sont déterminés les revenus distribués par : / 1° Les personnes morales passibles de l’impôt prévu au chapitre II du présent titre (…) ». Aux termes de l’article 111 du code : « Sont notamment considérés comme revenus distribués : / a. Sauf preuve contraire, les sommes mises à la disposition des associés directement ou par personnes ou sociétés interposées à titre d’avances, de prêts ou d’acomptes ». 

Aux termes, d’autre part, du 2 de l’article 206 du même code qui est relatif au champ d’application de l’impôt sur les sociétés : « Sous réserve des dispositions de l’article 239 ter, les sociétés civiles sont (…) passibles dudit impôt, même lorsqu’elles ne revêtent pas l’une des formes visées au 1, si elles se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35. (…) ». Les 1° et 3° du I de l’article 35 du code disposent que : « Présentent (…) le caractère de bénéfices industriels et commerciaux, pour l’application de l’impôt sur le revenu, les bénéfices réalisés par les personnes physiques désignées ci-après : / 1° Personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés. (…) / 3° Personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet (…) ». 

Il résulte des dispositions combinées du 2 de l’article 206 et des 1° et 3° du I de l’article 35 du Code général des impôts que les sociétés civiles immobilières sont passibles de l’impôt sur les sociétés lorsqu’elles peuvent être regardées soit comme « des personnes qui habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles » soit comme « des personnes qui procèdent à la cession d’un terrain divisé en lots destinés à être construits lorsque le terrain a été acquis à cet effet ». Si, pour l’application du 3°, il y a lieu d’apprécier l’intention du contribuable lors de l’acquisition sans tenir compte du caractère habituel ou non de l’opération, l’application du 1° est subordonnée à la double condition que les opérations procèdent d’une intention spéculative et présentent un caractère habituel, la condition d’habitude s’appréciant en principe en fonction du nombre d’opérations réalisées et de leur fréquence.

 Il résulte de l’instruction que, par acte notarié du 29 décembre 2010, la SCI Impact Immobilier a acquis auprès de la société Maisons grenobloises, au prix de 80. 000 euro, un ensemble immobilier situé à Chateauneuf (Savoie) composé de six terrains à bâtir, d’une superficie totale de 4 164 m², dont elle a aussitôt détaché une parcelle de 751 m² qu’elle a cédée le même jour comme terrain à bâtir au prix de 70 .000 euro. Les autres parcelles ont été cédées ensemble, par acte notarié du 13 janvier 2012, à la SARL Alexo également comme terrain à bâtir après un compromis de vente intervenu le 21 juillet 2011. 

Il résulte des circonstances énoncées ci-dessus qu’en procédant à l’acquisition auprès d’un même vendeur de six parcelles dont l’une a été revendue immédiatement et dont les cinq autres ont été cédées dans un délai d’un peu plus d’un an, à un autre acquéreur, après réalisation de travaux de viabilisation et de terrassement des terrains, la SCI Impact Immobilier s’est livrée, sur une brève période, à des opérations d’achat et de revente d’immeubles qui, quand bien il n’y a eu qu’un vendeur et deux acquéreurs, suffisent à conférer à ces activités un caractère habituel.

 Il résulte également de l’instruction que la plus-value importante réalisée par la SCI Impact Immobilier à l’occasion de la cession du premier terrain détaché de l’ensemble immobilier, revendu immédiatement au prix de 93,21 euros le m² alors qu’il venait d’être acquis au prix de 19,21 euros le m², a été employée au financement de l’acquisition de l’ensemble immobilier. Cette circonstance et la concomitance de la première vente avec l’acquisition de l’ensemble immobilier révèlent que la société avait, dès l’origine, une intention spéculative.

Enfin, dès lors que l’acte d’acquisition versé au dossier de première instance établit que l’ensemble immobilier acquis en 2010 par la SCI Impact Immobilier avait fait l’objet, le 2 août 2007, d’un permis de construire valant division parcellaire, celle-ci ne peut être regardée comme ayant eu, à la date de l’acquisition, l’intention d’acquérir des terrains dans le but de les revendre après division. Les opérations accomplies par la société relevaient ainsi non pas du régime d’imposition des profits de lotissement prévu au 3° du I de l’article 35 du code général des impôts, invoqué par le ministre dans ses écritures pour justifier son assujettissement à l’impôt sur les sociétés, mais du 1° du même article applicable aux marchands de biens. Il suit de là que le moyen invoqué par M. A  tiré de ce que la SCI Impact Immobilier, bien qu’ayant souscrit des déclaration d’impôt sur les sociétés, n’était pas passible de cette imposition faute de relever du 3° du I de l’article 35 du code général des impôts doit être écarté.

En ce qui concerne l’année 2011 :

Si M. A évoque l’année 2011 dans sa requête introductive d’instance, il n’invoque aucun moyen propre à contester une imposition auquel il aurait été assujetti au titre de cette année.

Il résulte de ce qui précède que, sous réserve du dégrèvement intervenu en cours d’instance, M. A n’est pas fondé à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal  a rejeté sa demande.