Difficile condition suspensive de la délivrance d'un permis de construire sur un projet déterminé.

Les parties, en convenant de la condition, avaient parfaite conscience d'un aléa qui constituait l'essence même de la clause litigieuse, laquelle, sans la connaissance commune de cet aléa, n'aurait eu aucun sens.
Aux termes d'un acte notarié du 4 janvier 2007, MM. F et M ont vendu à MM. D et G une maison à usage d'habitation élevée de deux étages sur rez-de-chaussée avec deux cabanons contigus à la maison principale (la bastide) et terrain attenant avec garage, le tout situé au N° [...] au prix principal de 515.000 euro, sous diverses conditions suspensives dont l'obtention par les acquéreurs d'un permis de démolir et d'un permis de construire autorisant la réalisation de l'aménagement de la bastide existante en cinq appartements et la construction d'un immeuble collectif de sept appartements sur cinq niveaux avec Surface Hors Oeuvre Nette (SHON) de 316m2.

Un dépôt de garantie de 12.000 euro était versé par les acquéreurs et il était convenu que si une ou plusieurs des conditions suspensives ne se réalisaient pas dans les délais impartis, cette somme devait être restituée purement et simplement à ces derniers, à charge pour ceux-ci d'apporter la preuve que cette non-réalisation ne provenait pas de leur fait, de leur faute ou de leur négligence. Il était également stipulé que si le défaut de réalisation incombait aux acquéreurs, les vendeurs pourront poursuivre la réalisation de la vente et recevoir à titre de clause pénale une somme égale à 10% du prix de vente qui serait prélevée à dû concurrence sur le montant du dépôt de garantie, le surplus éventuel étant versé par les acquéreurs sans délai.

Il était initialement convenu que les acheteurs devraient déposer la demande de permis de construire au plus tard le 5 mars 2007, les permis sollicités obtenus au plus tard le 5 juin 2007 et la réitération de la vente passée au plus tard le 5 novembre 2007, cependant, au motif que les acquéreurs (...) n'ont toujours pas obtenu le permis de construire, par un avenant du 22 octobre 2007, les parties sont convenues de proroger la validité du compromis en stipulant que la demande de permis de construire devrait être déposée au plus tard le 15 novembre 2007, les permis sollicités obtenus au plus tard le 15 décembre 2007 et la réitération de la vente passée au plus tard le 31 mars 2008.

La demande de permis de construire déposée finalement le 15 novembre 2007, soit dans le délai convenu aux termes de l'avenant du 22 octobre 2007, a fait l'objet d'un refus du maire de Toulon par décision du 10 janvier 2008 , notamment au motif que la demande présentée n'est pas conforme aux dispositions de l'article UF.12.2 du Plan d'Occupation des Sols (POS) de la ville de Toulon : hauteur relative maximale autorisée limitée à la largeur de la voie (8m) - Projet : 11,90m.

Par exploit délivré le 9 juin 2008, aux motifs que la condition suspensive d'obtention du permis de construire dans les conditions prévues à la promesse de vente aurait été impossible et donc nulle, que leur consentement à l'avenant des 22 octobre 2007 aurait été vicié par le dol et donc l'acte entaché de nullité et que la non réitération de la vente aurait résulté des fautes commises par les acquéreurs, les vendeurs ont fait assigner les acquéreurs à comparaître devant le Tribunal de grande instance de Toulon pour les voir condamner à leur payer la somme de 51.500 euro à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice par eux subi du fait de la non réalisation de la vente, à titre subsidiaire, la somme de 20.000 euro et voir dire que partie de cette somme pourrait être prélevée sur le montant du dépôt de garantie.

Les acheteurs s'étant opposés à ces demandes, ayant eux-mêmes demandé que le dépôt de garantie versé entre les mains du notaire leur soit restitué et ayant formulé une demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive, par jugement prononcé le 11 juin 2009, le Tribunal de grande instance de Toulon:
- déclarait nul le compromis de vente intervenu entre les parties le 4 janvier 2007 et avenant du 22 octobre 2007,
- disait que la somme de 12.000 euro versée par les acquéreurs à titre de dépôt de garantie entre les mains de maître Chaline, notaire rédacteur du dit compromis, devrait leur être restituée au vu de la notification de son jugement,
- déboutait MM. F et M, vendeurs, de leur demande de dommages et intérêts, ...

Ces derniers ont fait appel qui juge ainsi.

C'est à tort que le premier juge, au visa de l'article 1172 du Code civil , a, pour conclure à la nullité de la vente litigieuse, déclaré impossible la condition d'obtention du permis de construire tant il est vrai que l'obtention d'un permis de construire, au vu d'un projet déterminé et en l'état de la réglementation en vigueur, demeure soumise à l'interprétation de cette réglementation, à son évolution possible et... au facteur humain.

Ainsi, il y a lieu d'infirmer le jugement entrepris.

Cette condition suspensive n'apparaît pas potestative, même en considérant que l'un des acquéreurs était un professionnel en sa qualité d'architecte, dès lors que la réglementation elle-même était complexe ce qui s'est révélé par cette circonstance que la réglementation générale régissant les permis de construire dans la zone concernée (UF10) prévoyait une hauteur maximale de 12 mètres, le projet prévoyant lui-même une hauteur de 11,90mètres, mais que le permis a été refusé parce que, au lieu précis d'édification de l'immeuble projeté, une contrainte spéciale était imposée en l'état de la largeur de la voie qui le bordait.

Il en résulte que les parties, en convenant de la condition, avaient parfaite conscience d'un aléa qui constituait l'essence même de la clause litigieuse, laquelle, sans la connaissance commune de cet aléa, n'aurait eu aucun sens.

Pour prétendre à la nullité de l'avenant du 22 octobre 2007 et par conséquent la caducité, du fait fautif de MM. D et G, acquéreurs, du contrat initial compte tenu du dépassement des délais qui leur étaient primitivement impartis par ce contrat, les vendeurs soutiennent qu'alors que l'avenant faisait état d'une cause tenant au fait que les acquéreurs n'avaient pas obtenu le permis de construire, c'était en réalité leur défaut de diligence et leur carence qui était à l'origine de la nécessité de proroger les délais initialement convenus, d'où il se déduirait que ce serait par dol que MM. D et G auraient obtenu leur consentement à cet avenant du 22 octobre 2007.

Mais l'avenant, en indiquant qu'à ce jour les acquéreurs (...) n'ont toujours pas obtenu le permis de construire, ne méconnaît nullement la réalité ni ne fait état de faits inexacts ou mensongers susceptibles de constituer des manoeuvres dolosives de nature à vicier le consentement de MM. F et M. Ainsi, cet acte ne saurait être annulé.