Dispositif Malraux. Qui paye les travaux dans un immeuble acquis en cours de restauration ?

L'acquéreur d'un lot de copropriété doit paiement des travaux de rénovation tant en parties communes qu'en parties privatives dès lors que les appels de fonds sont postérieurs à la mutation de propriété du bien concerné et que l'acheteur avait acquis le lot en toute connaissance de cause
Dans le cadre d'une opération de défiscalisation, M. Michel R a décidé d'acquérir un appartement de trois pièces dans un immeuble inscrit à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques sis [...].

Le 9 juill. 1999, il a signé un document, qui lui était adressé par l'architecte D, aux termes duquel il donnait son accord "pour la réalisation de travaux de restauration selon le descriptif des travaux pour un prix ferme et définitif non révisable de 1.380.000 francs, soit 210.379,64 euros", ledit document précisant : "ce montant des travaux inclus ma quote-part de restauration des parties communes dudit immeuble, les frais de gestion de la copropriété et les travaux privatifs de mon appartement".

Lors d'une assemblée générale du 27 déc. 1999, à laquelle M. R qui n'était pas encore copropriétaire n'avait pas été convoqué, ont été adoptées des résolutions prévoyant :
- l'acceptation du contrat d'architecte proposé par M. D. pour 434.160 francs,
- l'exécution des travaux préconisés par l'architecte tant sur les parties privatives que sur les parties communes à hauteur de 8.645.507 francs, soit 1.317.999,05 euros,
- la désignation d'un assistant technique en la personne de la société CEDIF pour des honoraires de 1.200.000 francs concernant tant les parties communes que les parties privatives (maîtrise d'ouvrage déléguée).

Par acte authentique du 23 janvier 2000, Michel R a acquis de la société YMO DEVELOPMENT le lot n° 11 de l'état descriptif de division. L'acte d'acquisition précise : "le montant total de l'investissement est de 1.970.000 francs, soit 300.324,56 euros, qui se décompose comme suit : Prix principal stipulé à l'acte 590.000 francs, soit 89.944,92 euros, Coût total TTC des travaux de construction ou d'amélioration 1.380.000 francs, soit 210.379,64 euros".

M. R ne s'est pas acquitté du montant des travaux.

Par exploit en date du 14 juin 2002, le syndicat des copropriétaires de la Villa Saint- Honoré a fait assigner M. R. devant le Tribunal de grande instance de Fontainebleau pour obtenir paiement de la somme de 210.379,64 euro avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 1999 et subsidiairement celle de 194.265 euro, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du CPC.

{{L'acquéreur d'un lot de copropriété doit paiement des travaux de rénovation tant en parties communes qu'en parties privatives dès lors que les appels de fonds sont postérieurs à la mutation de propriété du bien concerné et que l'acheteur avait acquis le lot en toute connaissance de cause quant aux travaux à entreprendre.}}

Mais l'origine du conflit entre M. R et le syndicat réside dans le décalage entre la nature des travaux contractuellement prévue et la nature des travaux réalisés dans son appartement, l'expertise ayant mis en évidence le bien fondé de certaines des réclamations de M. R., l'expert estimant le coût des travaux de mise en conformité du lot n° 11 avec le CCTP à la somme de 75.196,92 euro TTC dont 7.651,54 euro au titre des non-façons ou non finitions et 67.545,38 euro TTC au titre des travaux d'isolation ;

Dans ces conditions, cette somme de 75.196,92 euro retenue par l'expert sera déduite de la somme de 210.379, 60 euro que M. R s'était engagé initialement à payer pour les travaux à réaliser dans les parties privatives et les parties communes.