Disposition d'urbanisme du cahier des charges du lotissement devenue caduque

Des personnes physiques, propriétaires de trois lots situés dans le lotissement Val Seyton, ont obtenu le 15 juillet 2008 un permis de construire sur les trois lots réunis ; M. et Mme B, propriétaires d’un lot situé dans le même lotissement, estimant que ce projet ne respectait pas les dispositions contractuelles du cahier des charges, ni un protocole transactionnel, conclu le 18 août 2006, par le vendeur des trois lots avec l’association syndicale libre Val Seyton (ASL), ont assigné cette ASL et les constructeurs, pour obtenir la cessation des travaux en cours, la démolition des constructions réalisées et des dommages-intérêts .

L’ASL a fait grief à l’arrêt d'appel de constater la caducité de l’article 6-4 du cahier des charges et de rejeter ses demandes, alors, selon le moyen : 

1°/ que la caducité des règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés d’un lotissement ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports des colotis entre eux contenus dans le cahier des chargesqui, quelle que soit sa date, approuvé ou non, revêt un caractère contractuel, et engage les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; que dès lors, en énonçant, pour constater que l’article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que la caducité des dispositions d’urbanisme prévue à l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme n’affecte que les dispositions d’urbanisme et non les dispositions contractuelles du cahier des charges, que la limitation de la surface bâtie ne peut que s’analyser en une disposition d’urbanisme et qu’il n’était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un caractère contractuel, tout en constatant qu’elle était stipulée à l’article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement du Val Seyton, la cour d’appel a violé l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme et l’article 1134 du code civil ; 

2°/ que l’adjonction en annexe au cahier des charges de l’arrêté préfectoral le rectifiant et l’approuvant ne modifie pas la nature contractuelle des stipulations du cahier des charges rectifiées et approuvées par l’arrêté, dès lors que l’arrêté annexé ne reproduit ni ne mentionne un document d’urbanisme ou le règlement du lotissement, distinct du cahier des charges ; qu’en énonçant encore, pour constater que l’article 6/ 4 du cahier des charges était frappé de caducité, que l’adjonction au cahier des charges de l’arrêté préfectoral du 30 août 1954 qui ramenait la limite de la surface construite stipulée à l’article 6/ 4 du cahier des charges à 15 % n’altérait en rien la nature réglementaire de cette disposition et ne lui conférait pas, pour autant, un caractère conventionnel, et qu’il n’était pas justifié de la volonté des colotis de lui donner un tel caractère, sans relever que l’article 6/ 4 du cahier des charges tel qu’approuvé par l’arrêté préfectoral du 30 août 1954 reproduisait ou mentionnait un document d’urbanisme ou un règlement du lotissement, distinct du cahier des charges, la cour d’appel a violé par fausse application l’article L. 111-5 du code de l’urbanisme et l’article 1134 du code civil ; 

3°/ que les plans du dossier du permis de construire des consorts A…-X…-Y… du 15 juillet 2008 produits aux débats par l’association syndicale libre du Val Seyton (plan du long des façades, plan de masse, plan de coupe générale et plan d’implantation des réseaux) vise quatre villas distinctes formant quatre bâtiments autonomes et indépendants ; qu’en énonçant, pour écarter le moyen tiré de la méconnaissance du protocole d’accord du 16 août 2006 interdisant la construction de plus d’un bâtiment par lot, que le projet de construction présenté dans le dossier de demande de permis de construire vise un bâtiment unique comprenant quatre logements, la cour d’appel a dénaturé les plans clairs et précis de la construction et ainsi violé l’article 1134 du code civil ; 

4°/ que le cahier des charges du lotissement Val Seyton produit aux débats par l’association syndicale libre du Val Seyton stipule que les lots du lotissementsont « destinés principalement à la construction d’habitation individuelle » (article 1/ 1, p. 4), que « les terrains lotis étant principalement destinés à l’habitation il est interdit d’y édifier des constructions ou installations qui, par leur nature, leur importance, leur étendue, leur volume ou leur aspect, seraient incompatibles avec l’hygiène, la sécurité, la commodité et la bonne tenue du lotissement » (article 6/ 1, p. 11) et réserve la construction d’ensembles commerciaux, d’établissements hôteliers et d’établissements publics à certains secteurs du lotissement dans des conditions étroitement définies (chapitre IV, p. 9) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que le projet des consorts Z…-Y…-A…-X…, en ce qu’il concerne une construction comportant quatre logements, ne méconnaît pas les dispositions du cahier des charges du lotissement, que les habitations à caractère collectif ne sont pas interdites par ce cahier des charges, la cour d’appel en a dénaturé les termes clairs et précis dont il résulte que les seules édifications autorisées par le cahier des charges autres que les habitations individuelles sont les ensembles commerciaux, les établissements hôteliers ou les établissements publics, et ce, dans des conditions étroitement définies, à l’exclusion de toute habitation collective, et a ainsi violé l’article 1134 du code civil ; 

5°/ que l’article 6/ 6 du cahier des charges rectifié et approuvé par l’arrêté du préfet du Var du 30 août 1954 produit aux débats stipule que « les marges d’isolement en bordure des limites séparatives sont de 5 mètres, en bordure du boulevard et de 10 mètres pour les lots n° 66 à 90 » (page 15) ; que dès lors, en énonçant, pour juger que l’association syndicale libre du Val Seyton ne démontre pas que les consorts Z… et autres ont violé les dispositions du cahierdes charges, que le cahier des charges n’impose pas comme ils le prétendent une marge de reculement de 5 mètres par rapport aux limites séparatives de chaque lot, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du cahier des charges dont il résulte qu’une marge de reculement de 5 mètres était bien imposée par rapport aux limites séparatives de chaque lot, et a ainsi violé l’article 1134 du code civil ; 

Mais ayant relevé que l’article 6/ 4 du cahier des charges du lotissement limitant la surface construite à 20 %, avait été ramenée, à 15 % par l’arrêté préfectoral du 30 août 1954, et qu’il n’était pas justifié de la volonté non équivoque des colotis de donner un caractère contractuel à cette disposition dont ils n’avaient pas sollicité le maintien, et constaté que la demande de permis de construire portait la référence au protocole d’accord du 16 août 2006 et visait un bâtiment unique comprenant quatre habitations individuelles accolées s’inscrivant dans une même unité architecturale avec une façade commune compte tenu de la configuration en pente du terrain des décrochements de toitures qui n’altéraient en rien l’unicité du bâtiment, la cour d’appel a pu en déduire, sans dénaturation, que la limitation de la surface bâtie prévue par l’article 6/ 4 du cahier des charges devait s’analyser en une disposition d’urbanisme devenue caduque à l’expiration d’un délai de dix ans, que la construction nouvelle constituant un bâtiment unique comportant quatre habitations individuelles accolées n’était pas contraire au protocole d’accord du 16 août 2006 ni aux caractéristiques du lotissement définies par le cahier des charges quant au type de construction, au nombre de bâtiments, à leur superficie et à leur emplacement ; 

Le pourvoi a été rejeté.