Du risque d'une opération de défiscalisation de Robien face à un effondrement du marché immobilier

Le montant du loyer mensuel que procure l'investissement fiscal est un élément essentiel pour déterminer le consentement des personnes démarchées dès lors qu'elles auront à faire face à la charge corrélative de remboursement des mensualités d'emprunt.

Par acte authentique au rapport de H, notaire dans le Cantal en date du 25 avril 2007, la société Akerys promotionaux droits de laquelle se trouve actuellement la société Edelis, a vendu en l'état futur d'achèvement à Monsieur Jean-René T et Mme Laurence G un appartement de type T2 et un emplacement de stationnement aérien dans un ensemble immobilier situé [...] pour un prix TTC de 120'900 euro.

Cet investissement immobilier destiné à la location permettait de bénéficier du régime fiscal de faveur dit de Robien.

Il avait été proposé aux acquéreurs par Monsieur Philippe R conseiller de la société IFB.

Soutenant ne pas avoir pu bénéficier de loyers au montant initialement prévu, ni des revalorisations escomptées et faisant état de la faible valeur actuelle du bien immobilier, les acquéreurs ont assigné le 9 janvier 2013 devant le tribunal de grande instance d'Angers le vendeur, la banque, les sociétés d'assurances Allianz Vie et Allianz IARD, le commercialisateur IFB France et la société Akerys participations afin d'obtenir la nullité de la vente et l'indemnisation de ses préjudices.

Le point de départ du délai de l'action en nullité pour cause de dol court à compter de la découverte des difficultés de rentabilité locative de l'appartement.

Le montant du loyer mensuel que procure l'investissement fiscal est un élément essentiel pour déterminer le consentement des personnes démarchées dès lors qu'elles auront à faire face à la charge corrélative de remboursement des mensualités d'emprunt. La société vendeur en état futur d'achèvement ne peut soutenir être étrangère au contenu de l'information donnée par le commercialisateur et prétendre que le document intitulé "plan d'épargne fiscal" rempli par le démarcheur et systématiquement proposé à l'ensemble des clients potentiels, ne concernerait que ce commercialisateur "étranger aux faits d'espèce". En effet, ce document a été établi par une société d'investissement laquelle représente le vendeur au contrat préliminaire (contrat de réservation) ainsi que cela est expressément indiqué et qui agit pour son compte. La société vendeur en état futur d'achèvement est pleinement engagée par la teneur de ce document et les agissements de ce mandataire. La société vendeur fait état à juste titre que le projet a été conçu à une époque où le marché immobilier était favorable et qu'il ne pouvait être prévu l'effondrement des prix des biens immobiliers et la chute des loyers. Cependant, en sa qualité de professionnelle de l'immobilier, la société ne pouvait méconnaître les aléas inhérents à toute opération immobilière surtout lorsque elle est effectuée dans un lieu géographique situé à l'écart d'une grande ville.