Durée de détention du bien toujours à compter du compromis et non à compter de l'acte notarié de réitération

Le Conseil d'État s'est prononcé sur la délicate question de la détermination de la date de cession à retenir, dans l'hypothèse d'une promesse synallagmatique de vente, pour le décompte de la durée de détention. En l'absence de dispositions fiscales particulières, il fait une stricte application des règles du droit civil. Ainsi, lorsque l'avant-contrat révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse. Dès lors, les stipulations d'un acte authentique ultérieur sont sans effet sur la détermination du fait générateur de la plus-value.

La société civile immobilière (SCI) « Les Amandiers », dont M. D... E..., fils de Mme B..., est associé, a fait l'objet d'une vérification de comptabilité au titre des exercices clos en 2010 et 2011, à l'issue de laquelle l'administration fiscale a remis en cause le calcul de la plus-value immobilière réalisée au titre de la vente, le 23 novembre 2011, de terrains à bâtir situés sur le territoire de la commune de Carqueiranne (Var). Mme B..., au foyer fiscal de laquelle M. E... était rattaché, a demandé au tribunal administratif de Toulon de prononcer la décharge des cotisations supplémentaires d'impôt sur le revenu, de contributions sociales et de contribution exceptionnelle sur les hauts revenus auxquelles elle a été assujettie au titre de l'année 2011 en conséquence de cette rectification.

Par un jugement du 6 avril 2017, le tribunal a déchargé Mme B... des majorations prévues au a) de l'article 1729 du Code général des impôts et rejeté le surplus de ses conclusions.

Mme B... et M. E... se sont pourvus en cassation contre l'arrêt du 21 décembre 2018 par lequel la Cour administrative d'appel de Marseille a rejeté leur appel contre ce jugement en tant qu'il n'a fait que partiellement droit à leur demande

Aux termes de l'article 150 VC du Code général des impôts dans sa rédaction applicable au litige : « I. – La plus-value brute réalisée sur les biens ou droits mentionnés aux articles 150 U, 150 UB et 150 UC est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième [...] ». Aux termes de l'article 1583 du Code civil, la vente « est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé ». Enfin, aux termes de l'article 1589 du même code : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix [...] ».

La contribuable a soutenu que la plus-value réalisée à l'occasion de la cession des parcelles en litige devait être réduite d'un abattement en raison de la durée de détention, en application de l'article 150 VC du Code général des impôts, en faisant valoir que la SCI devait être regardée, compte tenu des stipulations des promesses synallagmatiques de vente signées, selon les parcelles en cause, les 19 octobre 1998 et 18 mars 1999, comme propriétaire à compter de cette date et non, comme l'affirmait le ministre, à compter de la signature des actes authentiques, le 23 novembre 2011.

Pour écarter ce moyen, la cour d'appel a jugé que, en dépit de la signature des promesses de vente, la date du transfert de propriété devait être regardée comme fixée au jour de la signature des actes authentiques de vente dès lors que ces actes décrivaient les parcelles en litige comme appartenant aux vendeurs et stipulaient que l'acquéreur serait propriétaire du bien à compter de leur signature.

En statuant par ces motifs, alors que, dans l'hypothèse où une promesse synallagmatique de vente sans condition suspensive révèle le consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété, qui détermine la date de réalisation de la plus-value imposable, est réputé avoir lieu à compter de la signature de la promesse, ou le cas échéant de la date à laquelle les conditions suspensives qu'elle fixe sont levées, et que les stipulations d'un acte authentique ultérieur sont alors insusceptibles de remettre en cause la date du transfert de propriété, la cour a commis une erreur de droit.

Par suite, sans qu'il soit besoin de se prononcer sur les autres moyens du pourvoi, les requérants sont fondés à demander l'annulation de l'arrêt qu'ils attaquent.