Effet un tantinet pervers de la substitution d'acquéreur prévue au compromis

Cette clause pénale ayant été mise en œuvre dans l'intérêt du vendeur, le premier acquéreur se trouve solidairement garant des engagements du bénéficiaire de la promesse qui lui a été substitué
L'acte en date du 21 mai 2010, intitulé vente d'immeuble sous conditions suspensives, stipule que le vendeur (M. Jean-Pierre P) vend à l'acheteur (M. Dantily S) qui l'accepte pour lui ou toute personne physique ou morale qu'il se substituera mais dont il sera solidairement garant, ce qui est accepté par le vendeur, l'immeuble dont la désignation suit (')

Le 3 juill. 2010, M. Jean-Pierre P et M. Dantily S ont signé un acte rédigé ainsi qu'il suit :

{"Le 21 mai 2010, il a été établi un compromis de vente de deux immeubles sis à [...], sous conditions suspensives, entre M. Jean-Pierre P et M. Dantily S.

M. S. demande par la présente l'autorisation à M. P. d'effectuer une substitution d'acquéreur au profit de M. D C.

M. P adhère à cette demande".}

Un avenant au compromis de vente daté du même jour, le 3 juillet 2010, a été signé par M. Jean-Pierre P et M. Semevo Marius D C, selon lequel il est convenu que : "{M. D C se substitue à l'acquéreur précédent dans les mêmes conditions, à l'exception de la condition suspensive de prêt qui est décalée au 15 août 2010 au plus tard et de la date de réitération chez Maître D, décalée elle au 1er octobre 2010 au plus tard".}

Il s'agit d'un avenant qui vient compléter la promesse synallagmatique de vente et non d'un nouveau contrat.

Le premier bénéficiaire de la promesse demeure dès lors solidairement tenu avec celui qui le substitue des engagements souscrits envers le vendeur, ainsi qu'il l'est stipulé au contrat, en l'absence d'une clause expresse de l'avenant qui l'en déchargerait.

En effet, comme l'a justement dit le tribunal, la substitution de bénéficiaire dans une promesse de vente n'est pas une cession de créance qui aurait pour conséquence de faire disparaître le substituant.

Or, il ressort que la condition suspensive a défailli du fait de l'acquéreur substitué qui n'a fait aucune diligene en vue de l'obtention du financement nécessaire. Par conséquent, les conditions d'application de la clause pénale sont réunies. Cette clause pénale ayant été mise en œuvre dans l'intérêt du vendeur, le premier acquéreur se trouve solidairement garant des engagements du bénéficiaire de la promesse qui lui a été substitué. Il est donc tenu {{in solidum}} avec l'acquéreur substitué défaillant, au paiement de la clause pénale.