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Le 07 mai 2009
Arrive l'époque de déclaration de son patrimoine pour l'impôt de solidarité sur la fortune. Exercice difficile en période d'instabilité des prix de l'immobilier.
Arrive l'époque de déclaration de son patrimoine pour l'impôt de solidarité sur la fortune. Exercice difficile en période d'instabilité des prix de l'immobilier.
On sait que la valeur à déclarer est la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être acheté ou vendu par le jeu normal de l'offre et de la demande, abstraction faite de toute valeur de convenance.
C'est le principe, avec une exception:
Si au cours des deux années qui précèdent le 1er janvier de l'année d'imposition ou si, depuis cette date, l'immeuble a fait l'objet d'une adjudication publique (soit par autorité de justice, soit volontairement avec admission des étrangers), la valeur à déclarer ne peut être inférieure au prix d'adjudication majoré de toutes les charges en capital, à moins qu'il ne soit justifié que l'immeuble a subi dans l'intervalle des transformations susceptibles d'en modifier la valeur (CGI art. 761).
La détermination de la valeur vénale réelle au 1er janvier 2009 est, comme écrit plus haut, l'opération la plus délicate et elle est même souvent très difficile. S'il souhaite recourir à la méthode d'estimation par comparaison, qui est la plus largement utilisée, le contribuable doit s'informer de la valeur à cette date des immeubles identiques ou présentant des caractéristiques très proches, par la situation géographique, les époque et qualité de la construction, la contenance du terrain d'assiette de la construction et superficie habitable, état d'entretien, le mode de chauffage, les autres équipements, etc.
Le gouvernement a établi deux fiches méthodologiques pour évaluer les biens immobiliers qui sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr
En outre des informations résultent des annonces de ventes de particulier à particulier, des propositions de vente des promoteurs pour des immeubles neufs ou des mises en vente par l'intermédiaire des agents immobiliers et des informations données par certains journaux spécialisés dans les informations immobilières qui ne manquent pas régulièrement d'établir des panoramas des prix de ville à ville.
Les informations, les plus fiables, sont cependant révélées par les conservations des hypothèques, mais il est pratiquement impossible, sans connaître les coordonnées de l'immeuble ou de son propriétaire, d'obtenir les renseignements; de plus la réquisition de multiples fiches serait très onéreuse.
Une autre piste toutefois: l'indice « Notaires-INSEE » au 31 décembre 2008.
Il est admis que la valeur vénale d'un immeuble soit déterminée, le cas échéant, compte tenu de la présence d'amiante et le redevable peut ainsi soustraire le montant des frais liés aux travaux de retrait ou de confinement de l'amiante à réaliser (rép. Morisset, J.O. A.N. 20 juillet 2004, quest. p. 5515). Il devrait en être de même, à notre avis, en présence d'un constat positif d'insectes xylophages ou de mérules.
Arrive l'époque de déclaration de son patrimoine pour l'impôt de solidarité sur la fortune. Exercice difficile en période d'instabilité des prix de l'immobilier.
On sait que la valeur à déclarer est la valeur vénale, c'est-à-dire le prix auquel le bien pourrait être acheté ou vendu par le jeu normal de l'offre et de la demande, abstraction faite de toute valeur de convenance.
C'est le principe, avec une exception:
Si au cours des deux années qui précèdent le 1er janvier de l'année d'imposition ou si, depuis cette date, l'immeuble a fait l'objet d'une adjudication publique (soit par autorité de justice, soit volontairement avec admission des étrangers), la valeur à déclarer ne peut être inférieure au prix d'adjudication majoré de toutes les charges en capital, à moins qu'il ne soit justifié que l'immeuble a subi dans l'intervalle des transformations susceptibles d'en modifier la valeur (CGI art. 761).
La détermination de la valeur vénale réelle au 1er janvier 2009 est, comme écrit plus haut, l'opération la plus délicate et elle est même souvent très difficile. S'il souhaite recourir à la méthode d'estimation par comparaison, qui est la plus largement utilisée, le contribuable doit s'informer de la valeur à cette date des immeubles identiques ou présentant des caractéristiques très proches, par la situation géographique, les époque et qualité de la construction, la contenance du terrain d'assiette de la construction et superficie habitable, état d'entretien, le mode de chauffage, les autres équipements, etc.
Le gouvernement a établi deux fiches méthodologiques pour évaluer les biens immobiliers qui sont disponibles sur le site www.impots.gouv.fr
En outre des informations résultent des annonces de ventes de particulier à particulier, des propositions de vente des promoteurs pour des immeubles neufs ou des mises en vente par l'intermédiaire des agents immobiliers et des informations données par certains journaux spécialisés dans les informations immobilières qui ne manquent pas régulièrement d'établir des panoramas des prix de ville à ville.
Les informations, les plus fiables, sont cependant révélées par les conservations des hypothèques, mais il est pratiquement impossible, sans connaître les coordonnées de l'immeuble ou de son propriétaire, d'obtenir les renseignements; de plus la réquisition de multiples fiches serait très onéreuse.
Une autre piste toutefois: l'indice « Notaires-INSEE » au 31 décembre 2008.
Il est admis que la valeur vénale d'un immeuble soit déterminée, le cas échéant, compte tenu de la présence d'amiante et le redevable peut ainsi soustraire le montant des frais liés aux travaux de retrait ou de confinement de l'amiante à réaliser (rép. Morisset, J.O. A.N. 20 juillet 2004, quest. p. 5515). Il devrait en être de même, à notre avis, en présence d'un constat positif d'insectes xylophages ou de mérules.