Exclusion de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés

Les consorts Z Y ont acquis de M X, par acte notarié en date du 30 octobre 2007, les lots 5 et 12 de l'état descriotif de division d'un immeuble sis à Sermaise consistant en un appartement et un parking, pour le prix de 135 000 EUR.

Les consorts Z Y ont formé une action en garantie des vices cachés à l'encontre de M X, excipant de désordres consistant notamment en la présence de fissures du mur pignon affectant le clos et le couvert du bien immobilier litigieux ainsi qu'en l'absence d'étanchéité de la toiture dudit bien.

Il ressort des dispositions de l'art. 1641 du Code civil, que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à son usage ou qui en diminuent tellement son usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou l'aurait acquise à moindre prix ; il appartient à celui qui initie une action en garantie des vices cachés de rapporter la preuve de l'existence d'un défaut de la chose, antérieur à la vente, la rendant impropre à son usage, ainsi que de son caractère caché.

En l'espèce, les consorts Z Y forment, au visa des dispositions susvisées, une action rédhibitoire à l'encontre de M X excipant de l'existence de vices cachés découverts après la réalisation de la vente litigieuse.

C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que le désordre affectant la toiture est un vice rendant le bien impropre à son usage ou qui en diminue tellement cet usage que les consorts Z Y n'auraient pas acquis le bien litigieux ou à un prix moindre ; il sera notamment observé qu'il ressort des pièces versées aux débats et notamment du rapport d'expertise de Michel D dont les constatations seront retenues dans la mesure où elles procèdent d'une analyse minutieuse et cohérente et dans la mesure où elles ne sont remises en cause par aucune pièce contraire, que le bien immobilier vendu litigieux était affecté, lors de la vente litigieuse, de désordres résultant d'un aménagement minimaliste d'un bâti qui n'était pas fait pour cela et d'une couverture fuyarde refaite en 1999 par une entreprise incompétente, les constatations techniques de l'expert confirmant une humidité anormale et des fuites régulières et une toiture exécutée en non conformité des règles de l'art prolongée.

C''est également par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu que le vice susvisé n'a pu être découvert dans la totalité de son ampleur, par les acquéreurs, qui étaient des profanes, que postérieurement à la vente, après le dépôt du rapport d'expertise, la visite des biens par les acquéreurs et les diagnostics communiqués avant la vente, n'ayant pu révéler à ces derniers l'ampleur des vices litigieux affectant l'immeuble qui existaient antérieurement à la vente. 

La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente ne saurait s'appliquer à l'espèce, dès lors que M X, vendeur, qui habitait le bien immobilier litigieux avait nécessairement connaissance des fuites régulières affectant la toiture .

Le fait que les vices litigieux aient été réparés postérieurement à l'assignation introductive de l'action en garantie des vices cachés initiée par les consorts Z Y n'est pas de nature à priver ces derniers de la possibilité d'invoquer l'action rédhibitoire prévue par les dispositions susvisées.

Par ailleurs le fait que les consorts Z Y. aient procédé à la réalisation des travaux préconisés par l'expert pour remédier aux vices affectant le bien immobilier litigieux ne saurait davantage les priver de la possibilité d'invoquer l'action rédhibitoire dont ils sont titulaires en application des dispositions susvisées.

Enfin le fait que les consorts Z Y aient subsidiairement formé une action sur le fondement du dol n'est pas davantage de nature à les priver de la possibilité d'invoquer l'action rédhibitoire.

Au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente conclue entre Monsieur Z et Madame Y et Monsieur X le 30 octobre 2007 et en conséquence, condamné Monsieur X à restituer à Monsieur Z et Madame Y le prix de la vente, soit 135. 000 EUR, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2010 et la somme de 1. 219 EUR en remboursement de la taxe foncière.