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Le 28 septembre 2009
Un tiers acquiert un terrain d'une ZAC en zone franche. Il décide de diviser en deux le terrain acquis et d'en vendre une partie.
{{Question.}} Un tiers acquiert un terrain d'une ZAC en zone franche.
Il décide de diviser en deux le terrain acquis et d'en vendre une partie.
Que doit-on considérer avant de se lancer dans une telle opération?
Est-ce que l'EPCI aménageur de la zone a son mot à dire après avoir vendu le terrain? Par exemple est-ce que l'EPCI doit signer le DA qui ira chez le notaire?
{{Réponse.}} Il vous faut vous référer aux documents de la zone, en particulier au cahier des charges de cession de terrain. En général, pour une telle opération, il est prévu qu'une autorisation devra être donnée par l'aménageur et/ou par le concédant.
L'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme ci-après énoncé dispose que lorsque le terrain, cédé est compris dans une ZAC, l'acte de vente doit comprendre en annexe un cahier des charges de cession de terrain indiquant le nombre de mètres carrés de SHON dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, et fixant le cas échéant des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. Ce cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas. Le cahier des charges de cession de terrain s'impose donc indépendamment des autorisations d'urbanisme qui seront nécessaires pour l'acquéreur, et qui pourront impliquer un lotissement si les critères constitutifs sont réunis. Seules les divisions effectuées par l'aménageur de la ZAC sont en effet exclues du champ d'application du lotissement (C. urb., art. R. 442-1, b).
L'article R. 431-23, a) du Code de l'urbanisme prévoit l'obligation de joindre à la demande de permis de construire, les dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone que lorsqu'il s'agit d'un permis de construire.
{{Question.}} Un tiers acquiert un terrain d'une ZAC en zone franche.
Il décide de diviser en deux le terrain acquis et d'en vendre une partie.
Que doit-on considérer avant de se lancer dans une telle opération?
Est-ce que l'EPCI aménageur de la zone a son mot à dire après avoir vendu le terrain? Par exemple est-ce que l'EPCI doit signer le DA qui ira chez le notaire?
{{Réponse.}} Il vous faut vous référer aux documents de la zone, en particulier au cahier des charges de cession de terrain. En général, pour une telle opération, il est prévu qu'une autorisation devra être donnée par l'aménageur et/ou par le concédant.
L'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme ci-après énoncé dispose que lorsque le terrain, cédé est compris dans une ZAC, l'acte de vente doit comprendre en annexe un cahier des charges de cession de terrain indiquant le nombre de mètres carrés de SHON dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée, et fixant le cas échéant des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone. Ce cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas. Le cahier des charges de cession de terrain s'impose donc indépendamment des autorisations d'urbanisme qui seront nécessaires pour l'acquéreur, et qui pourront impliquer un lotissement si les critères constitutifs sont réunis. Seules les divisions effectuées par l'aménageur de la ZAC sont en effet exclues du champ d'application du lotissement (C. urb., art. R. 442-1, b).
L'article R. 431-23, a) du Code de l'urbanisme prévoit l'obligation de joindre à la demande de permis de construire, les dispositions du cahier des charges de cession de terrain qui indiquent le nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, si elles existent, de celles des dispositions du cahier des charges qui fixent des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone que lorsqu'il s'agit d'un permis de construire.
Référence:
Art. L.311-6 du Code de l'urbanisme:
"Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface hors oeuvre nette dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Le cahier des charges est approuvé lors de chaque cession ou concession d'usage par le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, lorsque la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, et par le préfet dans les autres cas.
Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains."