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Le 20 avril 2006
Question. J'ai acquis une maison en 1984 aussitôt après revente d'un appartement acquis en 1979. Marié sans régime particulier en juin 1983, je suis en cours de divorce. Nous la revendons et l'on va calculer la différence entre le capital actuel et celui que j'avais en propre au mariage. Faut-il intégrer, dans le prix d'achat de cette maison les frais de notaires payés à l'époque et, aussi, qq frais d'améliorations payés en 1985. Depuis, la maison s'est dégradée et la communauté a insuffisamment investi dans son entretien. Peut-on en tenir compte (toiture abîmée ce que l'acquéreur a fait valoir pour abaisser le prix). Réponse. L'article 150 V du Code général des impôts (CGI) dit que la plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition par le vendeur. Pour le second terme, on parlera plus exactement de prix de revient. Le nouveau régime d'imposition prévoit certaines dispositions favorables aux cessions d'immeubles détenus depuis plus de cinq ans. Ainsi : - une majoration de 15% du prix d'acquisition, représentatif des travaux réalisés par le vendeur, est appliquée aux plus-values sur biens détenus depuis plus de cinq ans, sauf prise en compte des travaux pour leur montant réel, si le contribuable le préfère; - l'abattement pour durée de détention de 10% s'applique à partir de la sixième année de possession du bien. Prix de vente Le prix de cession à retenir est le prix réel tel qu'il est stipulé dans l'acte de vente. Lorsqu'une dissimulation de prix est établie, le prix porté dans l'acte doit être majoré du montant de cette dissimulation. Le prix de cession à retenir pour le calcul de la plus-value imposable est celui convenu à l'acte indépendamment de ses modalités de paiement. Le prix de cession est majoré de toutes les charges et indemnités mentionnées au deuxième alinéa du I de l'article 683 du CGI. Il s'agit de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit (montant des remboursements mis à la charge des acquéreurs, obligation pour l'acquéreur de construire sur sa parcelle un mur séparatif de la parcelle dans l'intérêt du vendeur, clause d'indexation du prix de cession consentie en contrepartie de la faculté accordée à l'acquéreur de différer le règlement d'une partie du prix, etc.). Les charges augmentatives ainsi visées ne s'entendent que de celles que le contrat impose à l'acquéreur à la décharge ou en l'acquit du vendeur. Les indemnités d'assurance consécutives à un sinistre partiel ou total d'un immeuble ne sont pas prises en compte. Le prix de cession est réduit, sur justificatifs, du montant de la TVA acquittée et des frais supportés par le vendeur à l'occasion de cette cession: frais versés à un intermédiaire négociateur, indemnités d'éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d'occupation, honoraires versés à un architecte à raison de travaux permettant d'obtenir un accord préalable à un permis de construire et frais pour obtenir d'un créancier la mainlevée de l'hypothèque grevant l'immeuble. Prix d'achat ou de revient Le prix d'acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu'il a été stipulé dans l'acte d'achat. Lorsqu'une dissimulation du prix est établie, le prix porté dans l'acte est majoré du montant de cette dissimulation. En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale au jour du transfert. La valeur vénale à retenir est celle du bien au jour de la mutation à titre gratuit, c'est-à-dire au jour de la succession, de la donation ou de la donation-partage. Elle correspond à celle qui a servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit, c'est-à-dire la valeur du bien libre de toute occupation, diminuée de l'abattement prévu à l'article 764 bis du CGI: abattement de 20% sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constitue au jour du décès la résidence principale du défunt lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint. Lorsqu'un bien a été acquis moyennant le paiement d'une rente viagère, le prix d'acquisition retenu pour ce bien est la valeur en capital de la rente, à l'exclusion des intérêts. Le prix d'achat est majoré de toutes les charges en capital ainsi que toutes les indemnités stipulées au profit du cédant à quelque titre que ce soit. Les frais afférents à l'acquisition à titre gratuit qui viennent en majoration du prix d'acquisition comprennent les droits de mutation à titre gratuit. Les droits de mutation afférents au bien cédé sont donc pris en compte pour la détermination de la plus-value immobilière Les frais qui peuvent être ajoutés à la valeur vénale comprennent les frais d'acte et de déclaration (y compris émoluments et honoraires du notaire) ainsi qu'éventuellement les frais de timbre et de publicité foncière. En cas de mutation par décès, les droits de mutation à titre gratuit afférents au bien aliéné se trouvent généralement inclus dans les frais globaux ayant grevé l'ensemble de l'actif successoral. Les frais afférents à l'acquisition à titre onéreux (frais dits de notaire) qui viennent en majoration du prix d'acquisition peuvent être retenus soit pour leur montant réel sur justification, soit forfaitairement. Dans ce dernier cas, ils sont retenus pour 7,5% du prix d'acquisition. Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement, de rénovation ou d'amélioration, supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure, viennent majorer le prix d'acquisition lorsqu'elles n'ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l'impôt sur le revenu et qu'elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise: le coût des matériaux achetés par le contribuable pour être installés par une entreprise ainsi que les travaux réalisés par le contribuable lui-même ne sont pas pris en compte. Lorsque le contribuable, qui cède un bien plus de cinq ans après son acquisition, n'est pas en état d'apporter la justification de ces dépenses, une majoration égale à 15% du prix d'acquisition est pratiquée. Les frais de voirie, réseaux et distribution imposés par les collectivités locales ou leurs groupements dans le cadre du plan d'occupation des sols (POS) ou du plan local d'urbanisme s'ajoutent au prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value imposable.