FAQ: clause de substitution dans un compromis de vente?

Question. Est-il possible d'intégrer une clause de substitution dans un compromis de vente sous conditions suspensives? Nous sommes en train d'acheter un terrain à bâtir et n'avons pas encore établi si nous le ferons nommément ou si nous constituerons une SCI qui sera donc propriétaire du terrain. Peut-on avoir nos noms sur le compromis de vente mais avoir la SCI comme acquéreur final?? Réponse. L'acte prévoyant la possibilité pour l'acquéreur de se substituer un autre acquéreur par exemple une SCI, en demeurant ou non garant du paiement du prix, est incompatible avec la conclusion d'un contrat de vente immobilière, contrat instantané qui se réalise par l'accord entre l'acquéreur et le vendeur sur la chose vendue. Le cocontractant n'a contracté, aux termes de l'acte, aucun engagement et notamment pas celui de régler le prix de vente. L'acte de vente ne constitue donc qu'une simple promesse de vente. Le fait pour le cocontractant d'avoir signé l'acte et d'avoir versé, le jour même, 10% du prix de vente, vaut acceptation de la promesse de vente. L'acte est nul faute d'avoir été enregistré dans un délai de 10 jours. C'est ce qui résulte de l'arrêt cité en référence ci-dessous. Pourquoi cette exigence d'assimiler le compromis, convention synallagmatique, à une promesse unilatérale de vente ainsi soumise à l'enregistrement dans un délai précis et court? La clause de substitution a un intérêt pratique évident et réciproque pour les parties, spécialement pour l'acquéreur. Le vendeur de son côté augmente ses chances de trouver un acquéreur. Le bénéficiaire initial lui peut aisément se rétracter s'il ne souhaite plus conclure la vente en mettant à sa place une autre personne ou, comme vous, avoir peut-être intérêt à acheter au nom d'une SCI. Il y a donc une grande souplesse du contrat. Pendant longtemps, les juridictions ont autorisé les clauses de substitution dans les avant-contrats, mais cela a conduit à la multiplication des cessions de promesses dissimulées derrière la substitution. Il n'était pas rare que les substitutions aient lieu à titre onéreux. Pour arrêter un tel processus spéculatif, le législateur est intervenu dans les rapports entre professionnels. Ainsi, aux termes de l'article 52 de la loi du 29 janvier 1993, les cessions de promesses sont désormais interdites entre professionnels de l'immobilier. Pour les particuliers, c'est la jurisprudence qui bloque les cessions dissimulées en soumettant aux formalités de l'article 1840 A du Code général des impôts toute promesse contenant une clause de substitution. La solution n'est pas contraire au droit tenant l'imprécision sur l'identité de l'acquéreur final. Aussi, le rédacteur d'un avant-contrat n'a que l'option entre le compromis sans clause de substitution ou la promesse unilatérale de vente acceptée en tant que promesse. Référence: - Cour d'appel de Paris, 2e chambre B, 7 septembre 2000FAQ de l'Office notarial de Baillargues Posez votre question à l'un ou l'autre des départements de l'Office. S'il s'agit d'une question d'intérêt général, il vous sera répondu sur le site dans le meilleur délai. Pour une consultation personnalisée, utilisez la rubrique ad hoc.