FAQ: condition suspensive potestative dans un compromis de vente?

Question. L'insertion dans une promesse de vente d'une clause suspensive de la vente préalable du bien de l'acheteur à un prix minimum et une date limite donnée peut-elle être refusée par le notaire? S'agit-il vraiment d'une pratique exceptionnelle? Réponse. Si l'acquéreur impose au notaire de porter dans la promesse de vente synallagmatique une clause comme celle-ci: "La vente est conclue sous la condition suspensive que l'acquéreur vende sa maison de ... dans un délai de six mois", le notaire a raison de refuser. Il ne peut, sans engager sa responsabilité, écrire une condition suspensive de nature potestative qui aurait pour conséquence non seulement la nullité de la clause mais aussi celle de l'entière convention. Cependant une condition suspensive "simplement" potestative et non "purement" potestative (elle ne dépend pas de la volonté unique de l'une des parties), a été jugée valable; elle ne devrait pas entraîner la nullité du compromis (Cour de cassation, 3e chambre civ., 22 novembre 1995). Pour assurer la validité ou la licéité d'une telle condition suspensive, il est nécessaire de préciser dans le compromis le délai de diligence par l'acquéreur pour mettre en vente son bien, le prix minimal qui sera accepté, les modalités de publicité de la vente, le recours à un négociateur professionnel, etc. Ceci étant bien convenu, si, dans le délai fixé à l'avant-contrat, le bien n'est pas vendu, la promesse de vente synallagmatique (compromis de vente) sera caduque faute de réalisation de la condition suspensive. A moins d'une stipulation contraire du compromis, les parties seront alors déliées de tout engagement, sans indemnité de part ni d'autre. Une telle clause est assez peu courante.